Что будет с рынком в 2025 году
Рынок недвижимости Испании демонстрирует устойчивый рост после восстановления после кризиса 2008 года, при этом объемы сделок и цены растут из года в год в течение 2021–2024 годов. По состоянию на 2025 год рынок находится в стадии зрелого роста — цены растут, но более медленными темпами, чем постпандемический всплеск.
Прогнозы рынка по своей сути неопределенны. Приведенные ниже наблюдения основаны на общедоступных данных INE (Национального института экономики), Registradores de España и крупных порталов недвижимости. Их не следует воспринимать как инвестиционный совет.
Ценовые тенденции
Средние цены на недвижимость по стране выросли примерно на 3–5% в годовом исчислении до 2024 года, с вариациями в зависимости от региона. Эта картина соответствует рынку с ограниченным предложением: новое строительство не поспевает за спросом, особенно в крупных городах и прибрежных районах, где активны иностранные покупатели.
Ключевые динамики цен для понимания:
- Прибрежные и курортные зоны — цены на Коста-дель-Соль, Коста-Бланка и Балеарские острова превысили средний показатель по стране, что обусловлено международным спросом и ограниченным наличием земли.
- Крупные города — В Мадриде и Барселоне цены продолжают расти, хотя темпы роста в Барселоне замедлились, поскольку регулирование аренды снижает инвестиционный аппетит.
- Развивающиеся города — В Валенсии и Малаге наблюдается рост выше среднего, поскольку они привлекают удаленных работников и технологические компании.
- Сельская и внутренняя Испания — цены остаются неизменными или слегка снижаются в районах с потерей населения, хотя некоторые внутренние города, расположенные вблизи транспортных развязок, привлекают интерес покупателей, цены которых отсутствуют на прибрежных рынках.
Процентные ставки и ипотечный рынок
Euribor — эталонная ставка для большинства испанских переменных ипотечных кредитов — резко выросла с отрицательной территории в 2022 году до более 4% в конце 2023 года, а затем снизилась до 2024 года. По состоянию на начало 2025 года 12-месячная ставка Euribor находится на уровне 2,5–3%, и ожидается дальнейшее постепенное снижение по мере смягчения денежно-кредитной политики ЕЦБ.
Для покупателей это означает:
- Ипотечные кредиты с плавающей ставкой более доступны, чем на пике 2023 года, но все же значительно дороже, чем в эпоху нулевой ставки.
- Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой для нерезидентов в настоящее время находятся в диапазоне 3,5–5%.
- Банки по-прежнему готовы кредитовать иностранных покупателей, хотя коэффициенты LTV для нерезидентов остаются на уровне 60–70%.
Подробнее о вариантах ипотеки читайте в нашем руководство по ипотеке для иностранных покупателей.
Активность иностранных покупателей
На покупки иностранцев приходилось примерно 12–15% всех сделок с недвижимостью в Испании в последние годы, при этом более высокая концентрация приходится на прибрежные районы — более 30% на Коста-Бланке и Коста-дель-Соль. Основными национальностями покупателей являются британцы, немцы, французы, голландцы, бельгийцы и скандинавы, при этом растет интерес покупателей из США и Ближнего Востока к сегменту роскоши.
Отмена испанской программы «Золотая виза» (вступает в силу в 2025 году) устраняет один драйвер для инвестиций за пределами ЕС, но ожидается, что влияние будет скромным — большинство иностранных покупателей совершают покупки из соображений образа жизни или дохода от аренды, а не получения вида на жительство.
Коста дель Соль Фокус
Коста дель Соль остается одним из самых сильных международных рынков недвижимости Испании. Объемы транзакций оставались высокими до 2024 года, чему способствовало хорошее авиасообщение (аэропорт Малаги продолжает добавлять маршруты), зрелое международное сообщество и широкий спектр типов недвижимости: от недорогих квартир до ультра-роскошных вилл.
Тенденции субрынка Коста-дель-Соль:
- Марбелья — сегмент роскоши продолжает расти, при этом спрос на недвижимость на первой линии пляжа и на Золотой Миле остается высоким. Новые элитные проекты быстро осваиваются.
- Эстепона — один из самых быстрорастущих городов на побережье, со значительным количеством новостроек и улучшающимся центром города. Привлечение покупателей, которым нужно качество Коста-дель-Соль по более низким ценам, чем в Марбелье.
- город Малага — технологическая и культурная трансформация стимулирует как спрос на жилье, так и цены на недвижимость. Теперь он рассматривается как самостоятельный город, а не просто ворота на побережье.
- Фуэнхирола/Бенальмадена — сложившиеся курортные рынки с устойчивым спросом, особенно со стороны покупателей из Северной Европы.
Нормативные изменения, влияющие на рынок
- Лей 12/2023 (жилищное право) — вводит ограничения на арендную плату в «напряженных» зонах, ограничения на повышение арендной платы и новые полномочия для сообществ по ограничению аренды для туристов. Реализация зависит от региона.
- Ограничения на краткосрочную аренду — Региональный и муниципальный контроль над туристической арендой становится все более важной частью инвестиционной проверки, поэтому покупателям следует проверять текущую ситуацию для конкретного муниципалитета и здания, которое они рассматривают.
- Отмена золотой визы — Покупатели из стран, не входящих в ЕС, больше не могут получить вид на жительство за счет инвестиций в недвижимость на сумму более 500 000 евро. Другие маршруты проживания (недоходная виза, виза цифрового кочевника) остаются доступными.
- Требования энергоэффективности — Директива ЕС по энергоэффективности зданий постепенно потребует проведения ремонтных работ для улучшения энергетических показателей, что потенциально повлияет на стоимость старой недвижимости.
Что это значит для покупателей
Рынок недвижимости Испании в 2025 году предлагает возможности, но требует тщательного выбора. Общий рост цен замедляется, а это означает, что местоположение и качество недвижимости имеют большее значение, чем общий подъем. Области с сильными фундаментальными показателями – транспортные связи, международный спрос, растущая местная экономика – будут иметь лучшие результаты. Области, где управление автомобилем осуществляется одним водителем (например, аренда туристических автомобилей в зонах, где права ограничены), несут больший риск.
Разбивку по регионам см. в нашей путеводитель по лучшим районам для покупки недвижимости в Испании. Для практических целей совершения покупки наш пошаговое руководство по покупке охватывает весь процесс.