Warum Selbsthilfe keine Option ist
In Spanien ist es illegal, einen Mieter ohne Gerichtsbeschluss zu räumen – auch wenn dieser die Miete nicht zahlt. Schlösser austauschen, Versorgungsleistungen abstellen oder den Mieter unter Druck setzen sind alles Handlungen, die den Vermieter strafbar machen können. Der einzige rechtmäßige Weg führt über das Gericht.
Der gesamte Prozess dauert typischerweise 4–8 Monate, kann aber bei Widerspruch oder in überlasteten Gerichten deutlich länger dauern. Planen Sie realistisch.Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)Für den breiteren Kontext zum Vermieten lesen Sie
und Ley 12/2023.
Der Räumungsprozess Schritt für Schritt
1. Send a formal payment demand (Burofax)
Before filing any lawsuit, send a Burofax — a certified communication with legal proof of delivery — demanding payment of the overdue rent. This document serves as evidence in court that you gave the tenant an opportunity to pay. Specify the amount owed and a deadline of 30 days.
A Burofax can be sent through Correos (the Spanish postal service). The exact price depends on the service options you choose, so check the current Correos pricing and keep the delivery confirmation and certified content receipt.
2. File an eviction lawsuit (demanda de desahucio)
If the tenant doesn't pay within the deadline, your lawyer files an eviction lawsuit at the Juzgado de Primera Instancia (Court of First Instance) in the judicial district where the property is located.
For straightforward non-payment cases, you can use the desahucio express procedure under the Ley de Enjuiciamiento Civil (Art. 440), which is designed to be faster than an ordinary civil claim.
Documents your lawyer will need:
- Die Klage (demanda de desahucio) kann gleichzeitig die Räumung und die Zahlung der ausstehenden Miete fordern.
- Wenn der Mieter innerhalb der 10-Werktage-Frist die gesamte ausstehende Miete zahlt, wird das Verfahren in der Regel eingestellt (enervación). Dieses Recht besteht nur einmal.
- Bei schutzbedürftigen Mietern (Familien mit Kindern, ältere Menschen) können Sozialdienste eingeschaltet werden, was zusätzliche Verzögerungen verursachen kann.
- Die Gerichtskosten und Anwaltsgebühren können in der Regel vom Mieter zurückgefordert werden, aber die praktische Durchsetzbarkeit hängt von der Zahlungsfähigkeit des Mieters ab.
- Sorgfältige Mieterauswahl mit Einkommensnachweisen und Referenzen
3. Court notification and tenant response
The court notifies the tenant, who then has 10 working days to respond. The tenant can:
- Pay the full debtMietausfallversicherung (seguro de impago de alquiler) abschließenenervaciónMietvertrag klar formulieren und alle Bedingungen schriftlich festhalten
- Contest the claimZahlungsverzug sofort dokumentieren und frühzeitig handeln
- Do nothing — the court proceeds to issue an eviction order
4. Court ruling and eviction order
If the tenant does not pay or successfully contest the claim, the court issues an eviction order (auto de desahucio) and sets the next procedural date according to that court's calendar.
5. Enforcement — forced eviction if necessary
On the scheduled date, if the tenant has not left voluntarily, a court-appointed official (comisión judicial) accompanied by police will carry out the eviction and return possession to the landlord.
Wichtige rechtliche Details
| Schritt | Was passiert | Typische Dauer |
|---|---|---|
| 1. Mahnung | Formelle Aufforderung zur Zahlung (Burofax empfohlen) | Sofort |
| 2. Klageeinreichung | Demanda de desahucio por impago beim Gericht | 1–2 Wochen Vorbereitung |
| 3. Gerichtliche Zustellung | Gericht stellt dem Mieter die Klage zu | 2–4 Wochen |
| 4. Mieter-Reaktion | 10 Werktage zum Zahlen, Widerspruch einlegen oder nichts tun | 2 Wochen |
| 5. Räumungstermin | Gericht setzt Termin für die Räumung fest | 2–6 Monate ab Klageeinreichung |
Cases involving tenants classified as vulnerable under Ley 12/2023 can take longer, as courts may suspend eviction and refer the case to social services. The length of any stay depends on the court, the facts of the case, and the social-services assessment.
Wie Sie das Risiko minimieren
The best approach is prevention. Several measures can reduce the risk of rent arrears:
- Rental payment insurance (seguro de impago de alquiler) can be worth comparing, but premiums, exclusions, waiting periods, and legal-assistance terms vary widely by insurer and policy.
- Thorough tenant screening — request proof of income, check employment or business stability, and ask for references where appropriate. Assess affordability case by case rather than relying on a single rigid ratio.
- Bank guarantee (aval bancario) — instead of or in addition to the standard one-month deposit, you can request a bank guarantee for several months' rent. This is more common in commercial leases but negotiable for residential ones.
- Written contract reviewed by a lawyer — a well-drafted contract with clear payment terms, penalties, and maintenance responsibilities reduces ambiguity and strengthens your legal position if disputes arise.
For a broader view of landlord obligations and rights, see our article on Wie Sie Ihre Immobilie in Spanien erfolgreich vermieten. If you're considering renting out your property, our Rechte und Pflichten von Vermietern in Spanien covers the full process from preparation to tenant management.