Защита арендаторов в соответствии с испанским законодательством
В этой статье представлена общая информация о процессе выселения в Испании. Это не юридическая консультация. Если вы имеете дело с арендатором, не платящим деньги, проконсультируйтесь с испанским юристом (abogado), который специализируется на праве между арендодателями и арендаторами.
Система аренды в Испании — Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) — дает арендаторам надежную защиту. Арендодатель не может менять замки, отключать коммунальные услуги или вывозить вещи арендатора, чтобы выгнать его. Единственный законный путь выселения арендатора-неплательщика – через суд.
Согласно ЗНА ст. 27, арендодатель может потребовать расторжения договора аренды в случае неуплаты арендной платы, неуплаты залога (fianza) или серьезного нарушения договора. С 2023 года Лей 12/2023 (Ley por el derecho a la vivienda) ввела дополнительную защиту для арендаторов, отнесенных к категории «уязвимых» — в некоторых случаях это может значительно продлить сроки выселения.
Процесс выселения шаг за шагом
1. Отправьте официальное требование об оплате (Бурофакс).
Прежде чем подавать иск, отправьте Бурофакс — заверенное сообщение с юридическим подтверждением доставки — с требованием оплаты просроченной арендной платы. Этот документ служит доказательством в суде того, что вы предоставили арендатору возможность платить. Укажите сумму задолженности и срок в 30 дней.
Burofax можно отправить через Correos (испанская почтовая служба). Точная цена зависит от выбранных вами вариантов услуги, поэтому проверьте текущие цены Correos и сохраните подтверждение доставки и заверенную квитанцию о контенте.
2. Подать иск о выселении (demanda de desahucio).
Если арендатор не платит в установленный срок, ваш адвокат подает иск о выселении в Хусгадо де Примера Инстансия (Суд первой инстанции) в судебном округе, где находится имущество.
В случае простой неплатежа вы можете использовать Десаусио экспресс Процедура согласно Ley de Enjuiciamiento Civil (статья 440), которая призвана быть более быстрой, чем обычный гражданский иск.
Документы, которые потребуются вашему адвокату:
- Подписанный договор аренды
- Доказательства неплатежа (выписки из банка об отсутствии арендных залогов, неоплаченные счета)
- Копия бюрофакса и подтверждение доставки
- Документы на право собственности (escritura или nota simple)
- Ваш NIE или DNI
3. Уведомление суда и ответ арендатора
Суд уведомляет об этом арендатора, у которого есть 10 рабочих дней на ответ. Арендатор может:
- Оплатить весь долг — выселение отменяется (это право, называемое ослабление, можно использовать только один раз)
- Оспорить претензию - дело передано в судебное заседание
- ничего не делать — суд приступает к вынесению постановления о выселении
4. Решение суда и постановление о выселении
Если арендатор не платит или успешно оспаривает иск, суд выносит постановление о выселении (авто десаусио) и назначает следующую процессуальную дату в соответствии с календарем этого суда.
5. Принудительное исполнение — принудительное выселение при необходимости.
В назначенную дату, если арендатор не выехал добровольно, назначенное судом должностное лицо (судебная комиссия) в сопровождении полиции осуществит выселение и вернет имущество арендодателю.
Сроки и стоимость
| Этап | Что происходит | Примечания о стоимости |
|---|---|---|
| Бюрофакс и формальный спрос | Вы отправляете отслеживаемое требование платежа и сохраняете доказательства доставки, прежде чем приступить к судебному разбирательству. | Почтовые сборы и сборы за сертификацию варьируются в зависимости от варианта услуги. |
| Подача иска | Ваш адвокат готовит иск и передает подтверждающие документы в суд территориальной юрисдикции. | Гонорары адвоката и прокурора варьируются в зависимости от профессии, местоположения и сложности. |
| Ответ арендатора | Арендатор может заплатить, оспорить иск или промолчать, что повлияет на следующий шаг суда. | Дальнейшие расходы зависят от того, останется ли дело ясным или станет спорным. |
| Расписание суда | Суд может назначить слушание, дату выселения или другие процессуальные действия в зависимости от дела и местной рабочей нагрузки. | По мере развития дела могут возникнуть дополнительные расходы на обслуживание или исполнение. |
| Принудительное исполнение при необходимости | Если арендатор по-прежнему не выезжает, судебная комиссия осуществляет передачу в назначенный срок. | Общая стоимость зависит от полного пути рассмотрения дела. |
Дела с участием арендаторов, отнесенных к категории уязвимых в соответствии с Леем 12/2023, могут занять больше времени, поскольку суды могут приостановить выселение и передать дело в социальные службы. Продолжительность любого пребывания зависит от суда, обстоятельств дела и оценки социальных служб.
Предотвращение проблем с неплатежами
Лучший подход – профилактика. Несколько мер могут снизить риск возникновения задолженности по аренде:
- Страхование арендной платы (seguro de impago de alquiler), возможно, стоит сравнить, но страховые премии, исключения, периоды ожидания и условия юридической помощи сильно различаются в зависимости от страховщика и полиса.
- Тщательная проверка арендаторов — запросите подтверждение дохода, проверьте занятость или стабильность бизнеса и попросите рекомендации, где это необходимо. Оценивайте доступность в каждом конкретном случае, а не полагайтесь на одно жесткое соотношение.
- Банковская гарантия (аваль банкарио) — вместо или в дополнение к стандартному месячному депозиту вы можете запросить банковскую гарантию на сумму арендной платы за несколько месяцев. Это чаще встречается при аренде коммерческих помещений, но обсуждается при аренде жилых помещений.
- Письменный договор, проверенный юристом — грамотно составленный договор с четкими условиями оплаты, штрафами и обязанностями по техническому обслуживанию снижает двусмысленность и укрепляет вашу правовую позицию в случае возникновения споров.
Более широкое представление об обязанностях и правах арендодателя можно найти в нашей статье о юридические права и обязанности арендодателей в Испании. Если вы планируете сдавать свою недвижимость в аренду, наш руководство по аренде недвижимости в Испании охватывает весь процесс от подготовки до управления арендаторами.