Antes de comenzar: preparativos esenciales
El proceso de compra de una propiedad en España suele tardar entre 6 y 12 semanas desde que se hace la oferta hasta que se reciben las llaves, aunque puede ser más rápido o más lento dependiendo de la complejidad. Antes de comenzar la búsqueda, hay que completar dos pasos administrativos.
Consigue tu NIE
El nie (Número de Identificación de Extranjero) es un número de identificación fiscal necesario para todas las transacciones inmobiliarias, pagos de impuestos y contratos de servicios públicos en España. Puedes presentar la solicitud en una comisaría de policía u oficina de inmigración española, o en un consulado español en tu país de origen. El procesamiento demora de 1 a 3 semanas en España, o de 4 a 8 semanas a través de un consulado. Un abogado o gestoría también puede presentar la solicitud en su nombre por unos honorarios de entre 100 y 150 €.
Abrir una cuenta bancaria española
Aunque no es estrictamente obligatorio, una cuenta bancaria española hace que la compra sea mucho más sencilla. Lo necesitarás para la transferencia notarial, pagos de impuestos, domiciliaciones de servicios públicos y futuros pagos de hipoteca. La mayoría de los bancos importantes (Santander, CaixaBank, BBVA, Sabadell) ofrecen cuentas para no residentes: traiga su pasaporte, NIE y comprobante de domicilio de su país de origen.
El proceso de compra paso a paso
1. Encuentre la propiedad y realice la debida diligencia
Trabaje con un agente inmobiliario local que conozca su área objetivo. En la Costa del Sol, los agentes suelen representar al vendedor, así que considere también contratar a un agente del comprador o a un abogado independiente desde el principio.
Una vez que haya identificado una propiedad, su abogado debe verificar:
- El Nota simple del Registro de la Propiedad: confirma la propiedad legal, los límites y cualquier cargo o hipoteca sobre la propiedad
- Deudas pendientes: en España, las deudas inmobiliarias (IBI impago, gastos de comunidad, facturas de servicios públicos) pueden transferirse al nuevo propietario.
- Cumplimiento de la planificación urbana: especialmente importante para propiedades rurales, que a veces tienen extensiones sin licencia o se encuentran en terrenos protegidos.
- El certificado de eficiencia energética (CEE): obligatorio para todas las ventas de propiedades
Para obtener un desglose detallado de qué verificar, consulte nuestro artículo sobre Aspectos legales de la compra de una propiedad en España..
2. Haz una oferta y firma el contrato de reserva.
Si está satisfecho con la propiedad y la diligencia debida es correcta, haga una oferta. Una vez aceptado, firmas un contrato de reserva y pagas un depósito de retención, normalmente entre 3000 y 6000 €. Esto saca la propiedad del mercado mientras se prepara el contrato formal.
3. Firmar el contrato de compra privada (Contrato de Arras)
Este es el contrato vinculante entre comprador y vendedor. El comprador paga un depósito, normalmente el 10% del precio de compra. El contrato especifica la fecha de finalización, el precio y los términos de la venta.
Las cláusulas de penalización son sencillas: si el comprador se retira, pierde el depósito. Si el vendedor se retira, deberá devolver el doble del depósito. Su abogado debe revisar este contrato detenidamente antes de firmarlo.
4. Organizar financiación (si corresponde)
Si necesitas una hipoteca, este es el momento de concretarla. Los bancos españoles suelen prestar entre el 60% y el 70% del valor de la propiedad a no residentes. El banco encargará una tasación de la propiedad, que cuesta entre 300 y 600 euros. Para más detalles, consulte nuestro guía de hipotecas para compradores extranjeros.
5. Firmar la escritura pública ante notario (Escritura Pública)
El día de la finalización ambas partes se reúnen en la notaría. El notario lee la escritura, verifica las identidades y confirma que todos los documentos estén en orden. El comprador paga el saldo restante (normalmente mediante cheque bancario o transferencia bancaria) y la propiedad de la propiedad se transfiere oficialmente. Recibes las llaves.
El notario es un funcionario público neutral: no representa a ninguna de las partes. Su función es verificar la legalidad de la transacción y garantizar que ambas partes comprendan los términos.
6. Registrar la propiedad
Después de firmar ante notario, la propiedad debe quedar registrada a su nombre en el Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad). Su abogado o gestoría normalmente se encarga de esto. El registro suele tardar entre 2 y 4 semanas y confirma su propiedad legal.
7. Pagar impuestos y configurar servicios públicos.
Tu gestoría o abogado presentará los pagos de impuestos correspondientes: impuesto de transferencias o IVA dependiendo de si la propiedad es de segunda mano o de nueva construcción. También deberá transferir los contratos de servicios públicos (electricidad, agua, gas, Internet) a su nombre o establecer otros nuevos.
Lo que cuesta
Más allá del precio de compra, presupuesta aproximadamente entre un 10% y un 13% en costos adicionales:
| Costo | Propiedad de reventa | Propiedad de nueva construcción |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) | 6-10% (varía según la región; 7% en Andalucía) | — |
| IVA | — | 10% |
| Impuesto de timbre (AJD) | — | 1–1,5% |
| Honorarios de notario | 500-1.500 € | 500-1.500 € |
| Tasas de Registro de la Propiedad | 400-1000 € | 400-1000 € |
| Honorarios de abogados | 1% del precio o 1.500€+ fijo | 1% del precio o 1.500€+ fijo |
| Costos adicionales totales | ~10–12% | ~12–13% |
Para obtener un desglose completo, incluidos los costos continuos, consulte nuestros artículos sobre impuestos y tasas y costos ocultos al comprar.
Errores comunes
Los problemas más frecuentes que encuentran los compradores extranjeros se tratan en detalle en nuestra guía de errores comunes de compra. La versión corta: contrate siempre a su propio abogado independiente, verifique siempre las deudas de propiedad antes de firmar cualquier cosa y nunca asuma que las regulaciones de alquiler permiten alquileres a corto plazo sin verificar las reglas locales específicas.