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Los errores que más cuestan
La mayoría de los problemas que encuentran los compradores extranjeros en España se reducen a tres cosas: no realizar los controles legales adecuados, subestimar los costes y asumir que el proceso funciona igual que en su país de origen. Estos son los errores que vemos con más frecuencia y cómo evitarlos.
1. Saltarse la representación legal independiente
Este es el consejo más importante para cualquier comprador extranjero en España: contrate a su propio abogado. Ni el abogado del vendedor, ni el abogado recomendado por el agente inmobiliario: su propio abogado independiente que trabaja exclusivamente en su interés.
Un buen abogado inmobiliario comprobará los registros catastrales (nota simple), verificará que la propiedad no tenga deudas pendientes ni problemas legales, confirmará el cumplimiento de la planificación urbana y revisará todos los contratos antes de firmarlos. Su comisión (normalmente el 1% del precio de compra o entre 1.500 y 3.000 euros fijos) es trivial en comparación con los problemas que pueden evitar.
2. No verificar las deudas de la propiedad
En España determinadas deudas están sujetas a la propiedad, no a la persona. Si el propietario anterior tiene impuesto sobre la propiedad (IBI) impago, gastos de comunidad pendientes o una hipoteca pendiente, esas obligaciones pueden transferirse a usted como nuevo propietario.
Su abogado debe obtener:
- A nota simple del Registro de la Propiedad - muestra hipotecas y cargas
- Un certificado de pago del IBI del ayuntamiento: confirma que el impuesto a la propiedad está al día
- A certificado de cuota de comunidad del administrador del edificio: confirma que no hay cargos comunitarios pendientes
- Facturas de servicios públicos — solicitar copias de facturas recientes de electricidad, agua y gas
Las deudas por gastos de comunidad del año actual y de los tres años anteriores se transfieren al nuevo propietario según la ley de propiedad española. En una comunidad típica con cuotas de 200 € al mes, eso podría significar hasta 9.600 € en deuda heredada si no se pagan las cuotas durante cuatro años.
3. Subestimar el costo total
El precio de compra es sólo una parte del gasto. Los costos adicionales (impuestos, notario, registro y honorarios legales) generalmente suman entre un 10% y un 13%. Una propiedad cotizada en 300.000 € en realidad costará entre 330.000 y 340.000 € una vez que todo esté pagado.
Para obtener un desglose completo, consulte nuestros artículos sobre impuestos y tasas y costos ocultos al comprar.
4. No tener NIE antes de empezar
El nie (Número de Identificación de Extranjero) se requiere para prácticamente todo: firmar la escritura de compra, pagar impuestos, abrir una cuenta bancaria, establecer servicios públicos. Sin él, el proceso se estanca.
Aplicar temprano. En España, la tramitación tarda entre 1 y 3 semanas en una comisaría de policía. A través de un consulado español en el extranjero, puede tardar entre 4 y 8 semanas. Un abogado o gestoría puede presentar la solicitud en su nombre por unos 100-150 €.
5. Suponiendo que los términos de la hipoteca coincidan con los de su país de origen
Los bancos españoles prestan de forma diferente a los compradores extranjeros. Los no residentes suelen recibir un máximo de entre el 60% y el 70% del valor del préstamo, lo que significa que necesitan entre un 30% y un 40% como depósito en efectivo, más otro 10% a 12% para impuestos y tasas. Eso es entre el 40% y el 50% del precio de compra en efectivo.
Obtenga una aprobación previa de hipoteca antes de comenzar a buscar. Esto aclara tu presupuesto y muestra a los vendedores que eres un comprador serio. Para más detalles, consulte nuestro guía hipotecaria para compradores extranjeros.
6. Saltarse el Contrato de Arras
El contrato de arras (acuerdo de compra privado) garantiza la propiedad con un depósito del 10% y crea obligaciones vinculantes para ambas partes. Si el comprador se retira, pierde el depósito. Si el vendedor se retira, deberá devolver el doble del depósito.
Algunos compradores se saltan este paso para ahorrar tiempo o dinero, lo que los deja vulnerables a que el vendedor acepte una oferta más alta de otra persona. Siempre haga que su abogado revise y firme un contrato de arras antes de haber invertido una cantidad significativa de dinero en encuestas, solicitudes de hipotecas o verificaciones legales.
7. Asumir que siempre se permiten alquileres a corto plazo
Muchos compradores compran con la intención de alquilar en Airbnb, sólo para descubrir que las normas de alquiler turístico son regionales y, a veces, locales. Una propiedad que funciona como alquiler para estancias cortas en un municipio o edificio puede enfrentar restricciones adicionales en otro.
Antes de comprar una propiedad como inversión de alquiler, verifique que licencia de alquiler turístico está disponible en esa ubicación específica. Su abogado debe consultar con el ayuntamiento local y la autoridad de turismo regional.
8. No planificar las obligaciones fiscales en curso
Comprar la propiedad no es el fin de sus obligaciones financieras. Incluso si utiliza la propiedad sólo como casa de vacaciones y nunca la alquila, deberá:
- ibi (impuesto anual a la propiedad): 0,4–1,1% del valor catastral
- Impuesto sobre la renta imputado a no residentes — España grava a los no residentes sobre la renta hipotética de su propiedad (1,1-2% del valor catastral, gravado al 19% para los residentes de la UE o al 24% para los no pertenecientes a la UE)
- impuesto a la riqueza — puede aplicarse según el valor de la propiedad y su región (los umbrales y las tarifas varían)
Si alquila la propiedad, también debe declarar y pagar impuestos sobre esos ingresos por alquiler. Un asesor fiscal español puede configurar sus declaraciones anuales y garantizar el cumplimiento.