Los dos regímenes fiscales: reventa versus nueva construcción
Los impuestos que paga al comprar una propiedad en España dependen principalmente de si la propiedad es de reventa (de segunda mano) o de nueva construcción comprada directamente a un promotor. La diferencia es significativa: las propiedades de reventa están sujetas al impuesto de transferencia, mientras que las nuevas construcciones están sujetas al IVA y al impuesto de timbre.
Los tipos impositivos los establecen las comunidades autónomas de España y pueden cambiar. Las cifras a continuación reflejan las tarifas a principios de 2025. Confirme siempre las tarifas actuales con un asesor fiscal o gestoría antes de hacer un presupuesto.
Impuestos sobre propiedades de reventa
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Cuando compras una propiedad de reventa, pagas Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en lugar del IVA. La tarifa varía según la región:
| Región | Tasa de ITP estándar | Notas |
|---|---|---|
| Andalucía (incluida la Costa del Sol) | 7% | Tarifa plana desde la reforma de 2021 |
| Madrid | 6% | Tarifa plana: una de las más bajas de España |
| Cataluña | 10% | Tasa más alta; recargo en propiedades superiores a 1M€ |
| Valencia | 10% | Reducido al 8% para primera vivienda bajo determinadas condiciones |
| Islas Baleares | 8-13% | Escala progresiva en función del precio de compra. |
| Canarias | 6,5% | Canarias utiliza el sistema IGIC, no el IVA/ITP peninsular |
| Murcia | 8% | Tarifa estándar |
Algunas regiones ofrecen tarifas ITP reducidas para categorías de compradores específicas, por ejemplo, compradores menores de 35 años, familias numerosas (familia numerosa) o personas con una discapacidad superior al 33%. Estas reducciones pueden reducir la tasa entre 1 y 4 puntos porcentuales. Pregúntele a su abogado si califica.
Como ejemplo práctico: comprar un piso de segunda mano en Marbella por 300.000€ supone pagar 21.000€ de ITP al tipo del 7% de Andalucía.
Impuestos sobre propiedades de nueva construcción
IVA
Comprar una nueva propiedad a un promotor atrae IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) en lugar de ITP. La tarifa estándar es 10% del precio de compra. En Canarias el equivalente es el IGIC al 7%.
Impuesto de timbre (AJD)
Además del IVA, los compradores de obra nueva pagan Actos Jurídicos Documentados (AJD) — impuesto de timbre sobre la escritura pública. Las tarifas varían según la región, normalmente entre el 1% y el 1,5% del precio de compra. En Andalucía, el AJD es el 1,2%.
Ejemplo: una villa nueva en Estepona con un precio de 500.000 € generaría 50.000 € en IVA más 6.000 € en AJD (1,2%), lo que suma un total de 56.000 € solo en impuestos.
Honorarios Legales y Administrativos
| Tarifa | Costo típico | Qué cubre |
|---|---|---|
| Honorarios de notario | 600-1.500 € | Preparación y firma de la escritura pública (escritura). Fijado por tarifa oficial basada en el valor de la propiedad. |
| Tasas de Registro de la Propiedad | 400-1000 € | Inscripción de la propiedad a su nombre en el Registro de la Propiedad. |
| Honorarios de abogados | 1% del precio de compra, o entre 1.500 y 3.000 € fijos | Due diligence, revisión de contratos, declaración de impuestos y representación ante notario. |
| Honorarios de gestoría | 300–500€ | Tramitación administrativa: declaraciones de impuestos, transferencias de servicios públicos, seguimiento de registros. A veces incluido en los honorarios de los abogados. |
Costos relacionados con la hipoteca
Si estás financiando la compra con un hipoteca española, hay costos adicionales:
- Tasación de inmuebles: 300-600 €, a cargo del comprador
- Comisión de formalización hipotecaria: 0,5–1% del monto del préstamo (algunos bancos lo renuncian)
- Gastos de notario y registro para la escritura de hipoteca: pagado por el banco desde la ley hipotecaria de 2019
- Seguro: la mayoría de los bancos exigen un seguro de hogar y pueden exigir un seguro de vida como condición para obtener mejores tasas
Resumen de costos totales
Así es como se ve una compra de 300.000 € con todos los gastos incluidos:
| Artículo de costo | Reventa (300.000€) | Obra Nueva (300.000€) |
|---|---|---|
| Impuesto de Transferencias (ITP) / IVA (IVA) | 21.000€ (7% Andalucía) | 30.000€ (10% IVA) |
| Impuesto de timbre (AJD) | — | 3.600€ (1,2% Andalucía) |
| Honorarios de notario | 1.000 € | 1.000 € |
| Registro de la Propiedad | 700€ | 700€ |
| Honorarios de abogados | 3.000€ | 3.000€ |
| Costos adicionales totales | 25.700€ (~8,6%) | 38.300€ (~12,8%) |
Estas cifras son para Andalucía. En las regiones con tasas de ITP más altas (Cataluña al 10%, Valencia al 10%), el total de reventa sería mayor. Para obtener una visión más profunda de los costos que a menudo toman desprevenidos a los compradores, consulte nuestro artículo sobre Costes ocultos al comprar una propiedad en España.