Off-Plan против перепродажи: основные различия
При покупке недвижимости в Испании одним из первых решений является покупка недвижимости на стадии строительства (у застройщика до или во время строительства) или покупка вторичной недвижимости (существующий дом у частного продавца). Каждый маршрут имеет определенные преимущества, затраты и риски.
| Фактор | вне плана | перепродажа |
|---|---|---|
| Налог на покупку | 10% IVA + 1–1,5% AJD (гербовый сбор) | 6–10% ITP (налог на передачу, зависит от региона) |
| Кастомизация | Часто возможно — отделка, планировка, сантехника | Купить как есть; ремонт за ваш счет |
| График заселения | 12–30 месяцев (зависит от стадии строительства) | 4–12 недель после подписания |
| Уверенность в цене | Цена фиксируется при подписании контракта | Договорная; рыночно-зависимый |
| Защита вкладов | Банковская гарантия или страхование, требуемые законом | Contrato de arras (залог в размере 10% со штрафными оговорками) |
| Состояние | Совершенно новые, современные энергетические стандарты | Варьируется — рекомендуется проверка |
| Гибкость местоположения | Ограничено местом, где застройщики строят | Более широкий выбор, включая известные районы |
| Риск роста капитала | Возможность повышения стоимости во время строительства. | Стоимость зависит от рынка на момент покупки |
Покупка незавершенного строительства: что вам нужно знать
Как работает оплата
Внеплановые покупки обычно имеют поэтапную структуру оплаты. Общий график выглядит так:
- Резервационный депозит: 3 000–10 000 евро за хранение жилья (обычно в течение 7–14 дней с момента бронирования)
- Подписание контракта: 20–30 % от стоимости покупки за вычетом резервационного депозита.
- Во время строительства: некоторые застройщики требуют дополнительных поэтапных платежей (например, при закладке фундамента, завершении строительства)
- Завершение (entrega de llaves): оставшиеся 60–70% оплачиваются нотариусу при сдаче недвижимости.
Если вы финансируете ипотеку, банковский кредит будет доступен после завершения. Предварительные платежи должны осуществляться из ваших собственных средств.
Защита покупателя согласно испанскому законодательству
Испании Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) — Закон о регулировании строительства (Ley 38/1999) — требует от застройщиков защищать вклады покупателей посредством банковской гарантии (aval Bancario) или страхового полиса. Это означает, что если застройщик не сможет завершить проект или обанкротится, ваши платежи будут защищены и подлежат возврату.
Всегда проверяйте, предоставил ли застройщик банковскую гарантию или страховой сертификат, покрывающий ваши депозитные платежи. Ваш адвокат должен подтвердить это, прежде чем вы подпишете контракт и произведете какой-либо платеж сверх первоначальной оговорки.
Дополнительно ЛОЭ устанавливает гарантийные сроки на новое строительство:
- 1 год на дефекты отделки (краска, мелкая фурнитура)
- 3 года по вопросам проживания (утепление, сантехника, гидроизоляция)
- 10 лет за конструктивные дефекты (фундаменты, несущие элементы)
Процесс зацепа
Прежде чем принять объект в завершенном состоянии, вы (или профессиональный геодезист) должны провести проверку на наличие дефектов, известную как возвращение обратно. Пройдитесь по дому и обратите внимание на любые дефекты: царапины, перекосы дверей, проблемы с сантехникой, незавершенную отделку. Предоставить список разработчику; они обязаны исправить дефекты до или вскоре после передачи.
Покупка при перепродаже: что нужно знать
Процесс
Покупки при перепродаже следуют стандартному испанскому процессу покупки: юридические проверки (непростые, проверка долга), договор резервирования, договор частной покупки (contrato de arras с залогом 10%) и завершение у нотариуса. Весь процесс можно завершить за 4–12 недель.
Полное описание смотрите в нашем пошаговое руководство по покупке.
Что проверить
Перепродажа недвижимости требует более тщательной проверки, чем новостройка, поскольку вы наследуете историю недвижимости:
- Структурное состояние — Старым объектам недвижимости может потребоваться ремонт крыши, обновление электропроводки или сантехнические работы. Бюджет на профессиональное обследование, если объекту недвижимости более 20 лет.
- Соблюдение законодательства — убедитесь, что все пристройки, террасы или бассейны имеют разрешения на строительство. Нелицензированное строительство распространено в некоторых районах, особенно в сельской местности и старых прибрежных застройках.
- Долги, связанные с имуществом — неоплаченный IBI (налог на имущество), коммунальные платежи или счета за коммунальные услуги передаются новому владельцу. Ваш адвокат должен получить сертификаты, подтверждающие, что все долги чисты.
- Энергоэффективность — старые объекты недвижимости часто имеют низкие энергетические рейтинги (E, F или G). Это влияет как на расходы на коммунальные услуги, так и на возможные будущие правила.
Переговоры
В отличие от цен на этапе строительства (которые устанавливаются застройщиком и редко подлежат обсуждению), цены перепродажи открыты для переговоров. Объем зависит от рыночных условий, продолжительности выставления недвижимости на продажу и мотивации продавца. На рынке покупателя скидки в размере 5–15% от запрашиваемой цены не являются чем-то необычным. В районах с высоким спросом, таких как Золотая Миля Марбельи, недвижимость может продаваться по запрашиваемой цене или выше.
Какой вариант вам подходит?
Правильный выбор зависит от ваших обстоятельств. Внеплановый проект работает хорошо, если у вас есть время до того, как вам понадобится недвижимость, вы хотите современное строительство с энергоэффективностью и вас устраивает поэтапная оплата. Перепродажа лучше, если вам нужно быстро передвигаться, хотите увидеть, что именно вы покупаете, или предпочитаете развитые районы со зрелыми садами и общественной инфраструктурой.
В любом случае наймите независимого юриста, разберитесь во всем структура налогов и сборови бюджет для всех затрат, а не только для общей цены.