Два налоговых режима: перепродажа и новостройка
Налоги, которые вы платите при покупке недвижимости в Испании, зависят, прежде всего, от того, является ли эта недвижимость перепроданной (вторичной) или новостройкой, приобретенной непосредственно у застройщика. Разница существенна: вторичная недвижимость облагается налогом на передачу собственности, а новостройки облагаются НДС и гербовым сбором.
Налоговые ставки устанавливаются автономными сообществами Испании и могут меняться. Цифры ниже отражают ставки на начало 2025 года. Всегда уточняйте текущие ставки у налогового консультанта или gestoría перед составлением бюджета.
Налоги на перепродажу недвижимости
Налог на передачу собственности (ITP)
Когда вы покупаете вторичную недвижимость, вы платите Импуесто де Трансмисионес Патримониалес (ITP) вместо НДС. Стоимость варьируется в зависимости от региона:
| Область | Стандартный тариф ITP | Примечания |
|---|---|---|
| Андалусия (включая Коста-дель-Соль) | 7% | Фиксированная ставка после реформы 2021 года |
| Мадрид | 6% | Фиксированная ставка — одна из самых низких в Испании |
| Каталония | 10% | Более высокая ставка; надбавка на недвижимость стоимостью более 1 млн евро |
| Валенсия | 10% | Снижена до 8% для первых домов при определенных условиях. |
| Балеарские острова | 8–13% | Прогрессивная шкала в зависимости от покупной цены |
| Канарские острова | 6,5% | Канарские острова используют систему IGIC, а не материковую IVA/ITP. |
| Мурсия | 8% | Стандартный тариф |
Некоторые регионы предлагают сниженные ставки ITP для определенных категорий покупателей — например, для покупателей до 35 лет, многодетных семей (familia numerosa) или людей с инвалидностью выше 33%. Эти сокращения могут снизить ставку на 1–4 процентных пункта. Спросите своего адвоката, имеете ли вы право на это.
Практический пример: покупка перепродажной квартиры в Марбелье за 300 000 евро означает уплату 21 000 евро в виде ITP по ставке 7% Андалусии.
Налоги на новостройки
НДС (НДС)
Покупка новой недвижимости у застройщика привлекает ИВА (Налог на добавленную стоимость) вместо ИТП. Стандартная ставка составляет 10% от покупной цены. На Канарских островах эквивалентом является IGIC в размере 7%.
Гербовый сбор (AJD)
В дополнение к IVA покупатели новостроек платят Actos Jurídicos Documentados (AJD) — гербовый сбор на публичный акт. Ставки варьируются в зависимости от региона и обычно составляют 1–1,5% от покупной цены. В Андалусии AJD составляет 1,2%.
Пример: новая вилла в Эстепоне стоимостью 500 000 евро обойдется в 50 000 евро IVA плюс 6 000 евро в AJD (1,2%) — всего 56 000 евро только в виде налогов.
Юридические и административные сборы
| Платеж | Типичная стоимость | Что это охватывает |
|---|---|---|
| Нотариальные сборы | 600–1500 евро | Подготовка и подписание публичного акта (escritura). Устанавливается по официальному тарифу, основанному на стоимости недвижимости. |
| Сборы за земельный кадастр | 400–1000 евро | Регистрация недвижимости на ваше имя в Registro de la Propiedad. |
| Гонорары адвоката | 1% от стоимости покупки или фиксированная сумма 1500–3000 евро. | Комплексная проверка, проверка контракта, подача налоговой декларации и представительство у нотариуса. |
| Плата за гесторию | 300–500 евро | Административная обработка — налоговые декларации, передача коммунальных услуг, последующая регистрация. Иногда включается в гонорары адвоката. |
Расходы, связанные с ипотекой
Если вы финансируете покупку с помощью Испанская ипотека, есть дополнительные расходы:
- Оценка недвижимости (tasación): 300–600 евро, оплачивается покупателем.
- Комиссия за оформление ипотеки: 0,5–1% от суммы кредита (некоторые банки от этого отказываются)
- Нотариальные и регистрационные сборы за ипотеку: выплачивается банком с момента принятия закона об ипотеке 2019 года.
- Страхование: большинство банков требуют страхования жилья и могут выдвигать страхование жизни как условие более выгодных ставок.
Сводка общей стоимости
Вот как выглядит покупка стоимостью 300 000 евро с учетом всех расходов:
| Статья затрат | Перепродажа (300 000 евро) | Новостройка (300 000 евро) |
|---|---|---|
| Налог на передачу (ITP) / НДС (IVA) | 21 000 евро (7% Андалусия) | 30 000 евро (10% НДС) |
| Гербовый сбор (AJD) | — | 3600 евро (1,2% Андалусия) |
| Нотариальные сборы | 1000 евро | 1000 евро |
| Земельный кадастр | 700 евро | 700 евро |
| Гонорары адвоката | 3000 евро | 3000 евро |
| Итого дополнительные расходы | 25 700 евро (~ 8,6%) | 38 300 евро (~ 12,8%) |
Эти цифры относятся к Андалусии. В регионах с более высокими ставками ITP (Каталония — 10%, Валенсия — 10%) общая сумма перепродажи будет выше. Более подробную информацию о расходах, которые часто застают покупателей врасплох, можно найти в нашей статье скрытые расходы при покупке недвижимости в Испании.