Sobre plano versus reventa: las diferencias principales
Al comprar una propiedad en España, una de las primeras decisiones es si comprar sobre plano (a un promotor, antes o durante la construcción) o comprar una propiedad de reventa (una casa existente a un vendedor privado). Cada ruta tiene distintas ventajas, costos y riesgos.
| Factor | Sobre plano | Reventa |
|---|---|---|
| Impuesto de compra | 10% IVA + 1–1,5% AJD (impuesto de timbre) | 6-10% ITP (impuesto de transferencia, varía según la región) |
| Personalización | A menudo es posible: acabados, distribución, accesorios. | Compre tal cual; renovaciones a su costo |
| Cronograma de mudanza | 12 a 30 meses (depende de la etapa de construcción) | 4 a 12 semanas después de firmar |
| Certeza de precio | Precio bloqueado al firmar el contrato | Negociable; dependiente del mercado |
| Protección de depósitos | Aval bancario o seguro exigido por ley | Contrato de arras (10% de depósito con cláusulas penales) |
| Condición | Estándares energéticos nuevos y modernos | Varía: se recomienda inspección |
| Flexibilidad de ubicación | Limitado a donde los desarrolladores están construyendo | Opciones más amplias que incluyen vecindarios establecidos |
| Riesgo de crecimiento del capital | Potencial de apreciación durante la construcción | El valor depende del mercado en el momento de la compra. |
Compra sobre plano: lo que necesita saber
Cómo funciona el pago
Las compras sobre plano suelen seguir una estructura de pago por etapas. Un horario común se ve así:
- Depósito de reserva: 3000-10 000 € para reservar la unidad (normalmente entre 7 y 14 días después de la reserva)
- firma de contrato: 20-30% del precio de compra menos el depósito de reserva
- Durante la construcción: algunos desarrolladores solicitan pagos adicionales por etapas (por ejemplo, en los cimientos, finalización de la estructura)
- Finalización (entrega de llaves): el 60-70% restante se paga ante notario cuando se entrega la propiedad
Si está financiando con una hipoteca, el préstamo bancario está dispuesto a estar disponible al finalizar. Los pagos previos a la finalización deben provenir de sus propios fondos.
Protección al comprador según la legislación española
España Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) — la ley de regulación de la construcción (Ley 38/1999) — exige que los promotores protejan los depósitos de los compradores mediante una garantía bancaria (aval bancario) o una póliza de seguro. Esto significa que si el desarrollador no completa el proyecto o quiebra, sus pagos están protegidos y deben ser devueltos.
Verifique siempre que el desarrollador haya proporcionado una garantía bancaria o un certificado de seguro que cubra los pagos de su depósito. Su abogado debe confirmar esto antes de firmar el contrato y realizar cualquier pago más allá de la reserva inicial.
Además, la LOE establece plazos de garantía para obra nueva:
- 1 año por defectos de acabado (pintura, herrajes menores)
- 3 años por cuestiones de habitabilidad (aislamientos, fontanería, impermeabilización)
- 10 años por defectos estructurales (cimentaciones, elementos portantes)
El proceso de enganche
Antes de aceptar la propiedad una vez terminada, usted (o un topógrafo profesional) debe realizar una inspección de problemas, conocida como repaso de obra. Camine por la propiedad y observe cualquier defecto: rayones, puertas desalineadas, problemas de plomería, acabados incompletos. Presentar la lista al desarrollador; están obligados a reparar los defectos antes o poco después de la entrega.
Compra de reventa: lo que necesita saber
el proceso
Las compras de reventa siguen el proceso de compra estándar español: controles legales (nota simple, verificación de deuda), contrato de reserva, acuerdo de compra privado (contrato de arras con depósito del 10%) y finalización ante notario. Todo el proceso se puede completar en 4 a 12 semanas.
Para obtener un tutorial completo, consulte nuestro guía de compra paso a paso.
Que comprobar
Las propiedades de reventa requieren más diligencia debida que las construcciones nuevas porque estás heredando el historial de la propiedad:
- Condición estructural — Las propiedades más antiguas pueden necesitar reparaciones en el techo, cableado actualizado o trabajos de plomería. Presupuesto para un estudio profesional si la propiedad tiene más de 20 años.
- Cumplimiento legal — verificar que las ampliaciones, terrazas o piscinas cuenten con permisos de construcción. La construcción sin licencia es común en algunas áreas, particularmente en propiedades rurales y desarrollos costeros más antiguos.
- Deudas embargadas sobre la propiedad — El IBI (impuesto sobre bienes inmuebles), los gastos de comunidad o las facturas de servicios públicos no pagados se transfieren al nuevo propietario. Su abogado debe obtener certificados que confirmen que todas las deudas están claras.
- Eficiencia energética — las propiedades más antiguas suelen tener malas calificaciones energéticas (E, F o G). Esto afecta tanto a los costos de los servicios públicos como a las posibles regulaciones futuras.
Negociación
A diferencia de los precios sobre plano (que los fija el promotor y rara vez son negociables), los precios de reventa están abiertos a negociación. El alcance depende de las condiciones del mercado, de cuánto tiempo lleva cotizando la propiedad y de la motivación del vendedor. En un mercado de compradores, no son inusuales descuentos del 5 al 15% sobre el precio de venta. En zonas de alta demanda como la Milla de Oro de Marbella, las propiedades pueden venderse al precio de venta o por encima.
¿Qué opción te conviene?
La elección correcta depende de sus circunstancias. Sobre plano funciona bien si tiene tiempo antes de necesitar la propiedad, desea una construcción moderna con eficiencia energética y se siente cómodo con los pagos escalonados. La reventa es mejor si necesita mudarse rápidamente, quiere ver exactamente lo que está comprando o prefiere vecindarios establecidos con jardines maduros e infraestructura comunitaria.
En cualquier caso, contrate a un abogado independiente, comprenda la totalidad estructura de impuestos y tarifasy presupuestar todos los costos, no solo el precio principal.