Почему цена покупки — это только часть истории
При составлении бюджета на недвижимость в Испании цена – это лишь отправная точка. Между налогами, судебными издержками, административными расходами и текущими расходами покупатели должны планировать дополнительные 10–13 % к цене покупки при завершении строительства, а также годовые текущие расходы, которые варьируются в зависимости от типа недвижимости и местоположения.
В этой статье рассматриваются расходы, которые застают покупателей врасплох — те, которые не всегда фигурируют в заголовках новостей.
Единовременные затраты на покупку
Налоги
Самый большой дополнительный расход — это налог на покупку. Тип зависит от того, покупаете ли вы перепродажу или новостройку:
- Вторичная недвижимость — Налог на передачу собственности (ITP), размер которого зависит от региона. В Андалусии (включая Коста-дель-Соль) ставка составляет фиксированные 7%. В Каталонии и Валенсии он составляет 10%.
- Новостройки — НДС (IVA) 10% плюс гербовый сбор (AJD) 1–1,5%, в зависимости от региона.
Полную региональную разбивку см. в нашей подробная статья о налогах и сборах.
Юридические и административные сборы
| Платеж | Типичный диапазон | Примечания |
|---|---|---|
| Юрист (абогадо) | 1% от стоимости покупки или фиксированная сумма 1500–3000 евро. | Осуществляет комплексную проверку, проверку контрактов, налоговые декларации. |
| Нотариус | 600–1500 евро | Устанавливается по официальному тарифу, основанному на стоимости недвижимости |
| Земельный кадастр | 400–1000 евро | Регистрация недвижимости на ваше имя |
| Гестория | 300–500 евро | Административная обработка: налоговые декларации, передача коммунальных услуг. Иногда включается в гонорары адвоката. |
Расходы, связанные с ипотекой (при финансировании)
- Оценка недвижимости (tasación): 300–600 евро
- Комиссия за оформление ипотеки: 0,5–1% от суммы кредита (некоторые банки от этого отказываются)
- Страхование: большинство банков требуют страхования жилья и могут привязать более выгодные тарифы к страхованию жизни.
Примечание: после принятия закона об ипотеке 2019 года банки покрывают нотариальные, регистрационные и гербовые расходы по самой ипотеке. Более подробную информацию смотрите в нашем руководство по ипотеке для иностранцев.
Стоимость перевода валюты
Если вы покупаете средства, хранящиеся в валюте, отличной от евро (GBP, USD, SEK, NOK и т. д.), стоимость конвертации и перевода денег в Испанию может быть значительной. Крупные банки обычно взимают маржу в размере 2–4% от обменного курса, что при переводе в размере 300 000 евро может означать оплату на 6 000–12 000 евро больше, чем необходимо.
Специализированные службы валютных переводов (такие как Wise, Currency Direct или Moneycorp) предлагают ставки, гораздо более близкие к межбанковским ставкам — обычно маржа 0,3–0,7%. При покупке крупной недвижимости переход от ставки по умолчанию вашего банка к специализированной службе может сэкономить тысячи.
Годовые текущие расходы
После покупки возникают периодические расходы, которые каждый владелец недвижимости в Испании должен покрывать в бюджете:
Налог на недвижимость (IBI)
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) — это ежегодный муниципальный налог, рассчитываемый на основе кадастровой стоимости (valor catastral) недвижимости, которая обычно ниже рыночной стоимости. Ставки варьируются в зависимости от муниципалитета и обычно составляют 0,4–1,1% от кадастровой стоимости. За типичную квартиру на Коста-дель-Соль ожидайте 400–1200 евро в год.
Коммунальные сборы
Если ваша недвижимость находится в здании или закрытом поселке (урбанизация), вы будете платить ежемесячные коммунальные платежи для покрытия общих расходов: содержание мест общего пользования, бассейна, садов, лифтов, охрана, страхование и резервный фонд.
- Базовый многоквартирный дом без бассейна: 50–100 евро в месяц.
- Квартира в курортном комплексе с бассейном и садом: 100–250 евро/мес.
- Роскошный закрытый комплекс с охраной, тренажерным залом и несколькими бассейнами: 200–500+ евро в месяц.
Перед покупкой всегда спрашивайте выписки по коммунальным платежам за последние 12 месяцев. Здесь указана не только ежемесячная плата, но и любые специальные оценки (деррамы), взимаемые за крупные работы — ремонт крыши, замену лифта или покраску. Эти разовые сборы могут быть существенными.
Налог на вывоз мусора
Большинство муниципалитетов взимают ежегодную плату Таса де Басура (налог на вывоз мусора) в размере 100–200 евро в год, оплачивается отдельно от IBI.
Страхование жилья
Не требуется по закону, если у вас нет ипотечного кредита (в этом случае банк требует этого), но настоятельно рекомендуется. Годовые взносы за стандартную квартиру составляют 200–500 евро; за виллу с бассейном — €400–800+. Страхование арендодателя с защитой от арендной платы — это дополнительная опция, которую стоит рассмотреть, если вы планируете сдавать недвижимость в аренду.
Налог на вмененный доход нерезидентов
Если вы владеете недвижимостью в Испании, но не являетесь испанским налоговым резидентом, вы должны платить ежегодный налог на вмененный доход, даже если недвижимость пустует. Налог рассчитывается из 1,1–2% от кадастровой стоимости (в зависимости от того, когда стоимость последний раз пересматривалась), облагается налогом в размере 19% для резидентов ЕС или 24% для резидентов стран, не входящих в ЕС. Для недвижимости с кадастровой стоимостью 100 000 евро это составляет примерно 210–380 евро в год для резидента ЕС.
Коммунальные расходы
- Электричество: 50–150 евро в месяц в зависимости от использования и наличия кондиционера.
- Вода: 30–60 евро/месяц
- Газ (при подключении): 30–80 евро/мес.
- Интернет: 30–50 евро/мес.
Подключение новых объектов недвижимости или возобновление недействующих контрактов обычно обходятся в 200–500 евро в виде платы за установку.
Годовая сводка затрат
Вот реалистичная годовая смета текущих расходов на квартиру стоимостью 300 000 евро на Коста-дель-Соль, которую вы используете в качестве дома для отдыха (не сдаете в аренду):
| Расходы | Ориентировочная годовая сумма |
|---|---|
| IBI (налог на имущество) | 600–900 евро |
| Коммунальные сборы | 1200–3000 евро |
| Налог на мусор | 100–150 евро |
| Страхование жилья | 250–500 евро |
| Налог на вмененный доход нерезидентов | 200–400 евро |
| Утилиты (минимальное использование) | 1200–2400 евро |
| Общие годовые эксплуатационные расходы | 3550–7350 евро |
Более подробную информацию о налогах на покупку см. в нашей статье. статья о налогах и сборах при покупке.