Können Ausländer in Spanien eine Hypothek bekommen?
Ja. Spanische Banken vergeben regelmäßig Hypotheken an Nichtansässige. Die Konditionen unterscheiden sich jedoch von denen für Ansässige: niedrigere Beleihungsquoten, strengere Dokumentenanforderungen und manchmal höhere Zinssätze.
- ResidentsReisepass und NIE
- Non-residentsEinkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen, Geschäftsbilanzen)
- Kontoauszüge der letzten 6–12 Monate
Die niedrigere Beleihungsquote für Nichtansässige bedeutet, dass Sie mindestens 30–40 % des Immobilienwerts als Eigenkapital plus 10–13 % Kaufnebenkosten aufbringen müssen.
Was Banken typischerweise anbieten
Fixed-rate mortgages
Spanische Hypotheken sind traditionell variabel (an den Euribor gekoppelt), aber feste und gemischte Optionen werden zunehmend angeboten. Ein fester Zinssatz gibt Planungssicherheit, ist aber typischerweise etwas höher als der anfängliche variable Satz.
Variable-rate mortgages
Bei variablen Hypotheken wird der Zinssatz regelmäßig (halbjährlich oder jährlich) an den Euribor angepasst, was zu schwankenden Raten führen kann.EuriborDie Bank beauftragt eine unabhängige Immobilienbewertung (Tasación), die 300–600 € kostet. Die Bewertung kann niedriger ausfallen als der Kaufpreis, was die Finanzierungslücke vergrößert. Die Hypothek basiert auf dem niedrigeren der beiden Werte.
Mixed mortgages
Unterschreiben Sie keine Hypothekenvereinbarung, ohne die Bedingungen von Ihrem Anwalt prüfen zu lassen. Bindungsklauseln, Vorfälligkeitsentschädigungen und Versicherungsanforderungen variieren.
| Merkmal | Ansässige | Nichtansässige | Kostenart |
|---|---|---|---|
| Beleihungsquote (LTV) | Bis 80 % | 60–70 % | Laufzeit |
| Bis 30 Jahre | Bis 20–25 Jahre | Zinssatz | Variabel oder fest |
| Variabel oder fest, tendenziell etwas höher | Mindestalter bei Ablauf | 75 Jahre | 75 Jahre |
Benötigte Dokumente
Für den vollständigen Kaufprozess lesen Sie unseren
- Income and debt ratioBestehende Schulden und Verpflichtungen
- Credit historyArbeitsvertrag oder Nachweis der Selbständigkeit
- Down paymentKreditauskunft aus dem Heimatland (von manchen Banken verlangt)Leitfaden zum Immobilienkauf in SpanienBeginnen Sie den Hypothekenprozess frühzeitig – die Genehmigung kann 4–8 Wochen dauern.
- Spanish bank accountVergleichen Sie mehrere Banken – die Konditionen variieren erheblich.
und
Festzins vs. Variabel
- Compare offersNutzen Sie einen Hypothekenmakler, der auf ausländische Käufer spezialisiert ist, wenn der Prozess komplex ist.
- Get pre-approvalBerücksichtigen Sie Wechselkursrisiken, wenn Ihr Einkommen in einer anderen Währung ist.
- Gather your documents — passport or NIE, proof of income, 3–6 months of bank statements, credit report from your home country, and details of the property you're purchasing.
- Property valuation (tasación) — the bank commissions an independent valuation to confirm the property's market value. You pay for this — typically €300–600. The bank lends based on the lower of the purchase price or the appraised value.
- Sign the mortgage deed at the notary — once approved, the mortgage contract is signed alongside the property purchase deed (escritura) at the notary's office. The loan amount is transferred directly to the seller.
Die Bewertung (Tasación)
| Typischer Betrag | Who Pays | Typical Amount |
|---|---|---|
| Bewertung (Tasación) | 300–600 € | Eröffnungsgebühr |
| 0,5–1 % des Hypothekenbetrags | Notar- und Grundbuchgebühren (Hypothek) | 500–1.500 € |
| Gebäudeversicherung | Vorgeschrieben, variiert | Lebensversicherung |
| Oft von Banken angeboten/vorgeschlagen | Bank (since Ley 5/2019) | Paid by bank |
| Life and home insurance | Buyer (often required by bank) | Varies — check if optional or mandatory |
Worked example
.
- Your deposit: €105,000
- Estimated monthly repayment: approximately €1,520
- Total taxes and purchase fees: roughly €35,000–42,000 (10–12% of the purchase price)
- Total cash needed upfront: approximately €140,000–147,000
Always check whether the mortgage contract includes early repayment penalties. Under the 2019 law, these are capped at 0.25% in the first 3 years for variable-rate mortgages and 2% in the first 10 years for fixed-rate mortgages.
Hypothekenkosten
If a Spanish mortgage proves difficult to obtain — or if the LTV ratio doesn't suit your situation — there are alternatives worth considering:
- Remortgage in your home country — some buyers release equity from an existing property to fund the Spanish purchase outright, avoiding cross-border mortgage complexity.
- Developer financing — some off-plan developments offer payment plans during the construction phase, though these typically require full payment on completion. See our article on Steuern und Gebühren.
- Private lenders — specialist non-bank lenders operate in Spain, usually at higher interest rates (6–10%) but with less stringent requirements. Suitable for bridging finance or buyers with non-standard income profiles.
Praktische Tipps
Getting a mortgage in Spain as a foreign buyer is straightforward if you prepare properly. Know your budget, gather your documentation early, and compare offers from multiple banks. Be ready for a 30–40% cash deposit plus another 10–12% for purchase costs. And work with a lawyer who can review the mortgage conditions before you sign — especially clauses on early repayment, linked products, and default proceedings.
For a full overview of the buying process, see our guide to buying property in Spain as a foreigner.