Können Ausländer in Spanien Immobilien kaufen?
Ja. Es gibt keine Beschränkungen für den Immobilienkauf durch Ausländer in Spanien, unabhängig von der Nationalität. Sowohl EU- als auch Nicht-EU-Bürger können kaufen. Der Prozess ist rechtlich unkompliziert, erfordert aber spezifische Dokumente und ein Verständnis der spanischen Kaufmechanismen.
Was Sie vor dem Kauf brauchen
Die NIE ist eine Steueridentifikationsnummer, die für alle Immobilientransaktionen in Spanien erforderlich ist. Ohne NIE können Sie keinen Kaufvertrag unterschreiben, keine Steuern zahlen und kein Bankkonto eröffnen. Die Beantragung dauert 1–3 Wochen in Spanien oder 4–8 Wochen über ein Konsulat.NIEEin Bankkonto in Spanien vereinfacht den Kaufprozess erheblich. Es wird für die Zahlung beim Notar, laufende Steuern und Versorgungsleistungen verwendet. Die meisten großen Banken bieten Konten für Nichtansässige an.
NIE (Número de Identificación de Extranjero)
- In Spain — apply at a Policía Nacional station with a foreigners' office (Oficina de Extranjeros). Bring your passport, completed EX-15 form, and proof of reason (such as a property reservation document). Processing: 1–3 weeks. Fee: approximately €12 (Tasa 790).
- From abroad — apply at the nearest Spanish consulate. Processing typically takes 4–8 weeks.
- Through a representative — your lawyer or a gestoría can apply on your behalf with a notarised power of attorney. Their fee is usually €100–200 on top of the government fee.
Beauftragen Sie immer einen eigenen, unabhängigen Anwalt. Der Notar in Spanien ist neutral und führt keine Due Diligence in Ihrem Interesse durch. Ihr Anwalt prüft die Nota Simple, Schulden, urbanistische Konformität und Verträge.
Der Kaufprozess
Der gesamte Prozess dauert typischerweise 6–12 Wochen von der Angebotsannahme bis zur Schlüsselübergabe, kann aber bei Hypothekenfinanzierung länger dauern.
Rechnen Sie mit 10–13 % Zusatzkosten über dem Kaufpreis: Grunderwerbsteuer (7 % in Andalusien) oder MwSt. (10 % bei Neubau), Notargebühren, Grundbuchgebühren und Anwaltskosten. Hinzu kommen Wechselkurskosten und Bankgebühren bei internationalen Überweisungen.
Für eine detaillierte Kostenaufschlüsselung lesen Sie
Kosten für ausländische Käufer
und Steuern und Gebühren.
- Property search and legal due diligence
- Reservation contract (€3,000–6,000 deposit)
- Contrato de Arras — private purchase agreement with 10% deposit
- Mortgage arrangement, if applicable
- Completion at the notary — signing the escritura pública and paying the balance
- Land Registry registration
Der Kauf einer Immobilie in Spanien gewährt kein automatisches Aufenthaltsrecht. Nicht-EU-Bürger, die eine Immobilie im Wert von mindestens 500.000 € kaufen, können das Golden Visa beantragen. EU-Bürger haben Freizügigkeit, müssen sich aber bei Aufenthalten über 90 Tage als Resident registrieren.poder notarialFür den vollständigen Prozessablauf lesen Sie unseren
Aufenthaltsrecht durch Immobilienkauf
. Für häufige Fehler lesen Sie
und für rechtliche Details versteckte Kosten beim Immobilienkauf.
Nächste Schritte
Budget for approximately 10–13% of the purchase price on top of the property price. The breakdown:
| Schritt | Was passiert | Typische Dauer |
|---|---|---|
| 1. Suche und Due Diligence | Immobilie identifizieren, Anwalt prüft Dokumente | 1–4 Wochen |
| 2. Reservierung | Reservierungsvertrag, Kaution 3.000–6.000 € | 1 Woche |
| 3. Arras-Vertrag | Bindender Vertrag, 10 % Anzahlung | 2–4 Wochen |
Detailed breakdowns are in our articles on Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien und Häufige Fehler ausländischer Käufer.
Currency Transfer
If your funds are in a non-euro currency, the cost of transferring money to Spain deserves careful attention. On a €350,000 property, the difference between your bank's default exchange rate and a specialist currency service could be €5,000–10,000.
Specialist FX services (Wise, Currencies Direct, moneycorp, and others) offer rates much closer to the interbank mid-market rate. Many also offer forward contracts, allowing you to lock in a rate now for a transfer that will happen at completion — useful for budgeting when you've signed the contrato de arras but completion is weeks away.
Tax Residency and Ongoing Obligations
Buying property in Spain does not automatically make you a Spanish tax resident. You become tax-resident if you spend more than 183 days per year in Spain or if your "centre of vital interests" is in Spain. This has significant implications for your worldwide tax obligations.
As a non-resident property owner, you will owe:
- Annual imputed income tax — even if the property is not rented, Spain taxes non-residents on a notional income (1.1–2% of cadastral value, taxed at 19% or 24%)
- Rental income tax — if you rent the property, income must be declared quarterly (Modelo 210)
- Annual property tax (IBI) — payable to the local municipality
- Wealth tax — may apply depending on the property's value and the region's threshold
A Spanish tax advisor (asesor fiscal) can set up your annual filings and ensure you comply with both Spanish and home-country tax obligations.
Residency Options
Owning property in Spain does not grant residency. The Golden Visa programme, which previously offered residency to non-EU buyers investing €500,000 or more, has been abolished for new applications as of 2025. However, other routes remain:
- Non-lucrative visa — for people with sufficient passive income who do not plan to work in Spain. Requires proof of income (typically €28,000+/year) and health insurance.
- Digital nomad visa — for remote workers employed by or contracting with non-Spanish companies. Requires proof of employment and minimum income.
- EU free movement — EU/EEA citizens can live and work in Spain without a visa, though they must register with local authorities after 3 months.
Residency requirements are separate from property ownership and should be discussed with an immigration lawyer if relevant to your situation.
For the common pitfalls foreign buyers encounter, see our Rechtliche Aspekte.