Распространенные ошибки иностранцев при покупке недвижимости в Испании

Ошибки, которые обходятся дороже всего

Большинство проблем, с которыми иностранные покупатели сталкиваются в Испании, сводятся к трем вещам: непроведение надлежащих юридических проверок, недооценка затрат и предположение, что процесс работает так же, как и в их родной стране. Вот ошибки, которые мы видим чаще всего, и способы их избежать.

1. Пропуск независимого юридического представительства

Это самый важный совет для любого иностранного покупателя в Испании: наймите собственного адвоката. Не адвокат продавца, не адвокат, рекомендованный агентом по недвижимости, а ваш собственный независимый адвокат, который работает исключительно в ваших интересах.

Хороший юрист по недвижимости проверит записи земельного кадастра (это непросто), удостоверится, что у собственности нет непогашенных долгов или юридических проблем, подтвердит соответствие градостроительному планированию и проверит все контракты, прежде чем вы их подпишете. Их комиссия — обычно 1% от покупной цены или фиксированная сумма в 1500–3000 евро — ничтожна по сравнению с проблемами, которые они могут предотвратить.

2. Не проверка долгов по имуществу

В Испании определенные долги привязаны к имуществу, а не к человеку. Если у предыдущего владельца есть неоплаченный налог на недвижимость (IBI), неоплаченные коммунальные платежи или действующая ипотека, эти обязательства могут перейти к вам как к новому владельцу.

Ваш адвокат должен получить:

А не просто из земельного кадастра — показывает ипотеку и сборы
Ан Платежный сертификат IBI из мэрии — подтверждает, что налог на недвижимость действителен
А справка об оплате коммунальных услуг от администратора здания — подтверждает отсутствие непогашенных коммунальных платежей
Коммунальные платежи — запросить копии последних счетов за электричество, воду и газ.

Задолженность по коммунальным платежам за текущий и предыдущие три года переходит к новому владельцу в соответствии с испанским законодательством о собственности. В типичном сообществе с оплатой в 200 евро в месяц это может означать до 9600 евро унаследованного долга, если плата за услуги не будет выплачена за четыре года.

3. Недооценка общей стоимости

Покупная цена — это только часть расходов. Дополнительные расходы — налоги, нотариальные, регистрационные и судебные издержки — обычно добавляют 10–13 % сверху. Недвижимость, указанная за 300 000 евро, на самом деле будет стоить 330 000–340 000 евро после того, как все будет оплачено.

Полную информацию можно найти в наших статьях на налоги и сборы и скрытые расходы при покупке.

4. Отсутствие NIE перед началом работы

НИЕ (Número de Identificación de Extranjero) требуется практически для всего: подписания купчей, уплаты налогов, открытия банковского счета, подключения коммунальных услуг. Без этого процесс останавливается.

Подавайте заявку заранее. В Испании обработка занимает 1–3 недели в полицейском участке. Через консульство Испании за границей это может занять 4–8 недель. Адвокат или гестория могут подать заявку от вашего имени примерно за 100–150 евро.

5. Предполагается, что условия ипотеки соответствуют вашей стране проживания.

Испанские банки по-разному кредитуют иностранных покупателей. Нерезиденты обычно получают максимум 60–70% от стоимости кредита — это означает, что вам нужно 30–40% в качестве депозита наличными, плюс еще 10–12% на налоги и сборы. Это 40–50% от стоимости покупки наличными.

Прежде чем приступить к поиску, получите предварительное одобрение ипотеки. Это прояснит ваш бюджет и покажет продавцам, что вы серьезный покупатель. Более подробную информацию смотрите в нашем руководство по ипотеке для иностранных покупателей.

6. Пропуск Аррасского контракта

договор Арраса (Договор частной покупки) обеспечивает недвижимость залогом в размере 10% и создает обязательные обязательства для обеих сторон. Если покупатель отказывается от участия, он теряет депозит. Если продавец отказывается от сделки, он должен вернуть двойную сумму залога.

Некоторые покупатели пропускают этот шаг, чтобы сэкономить время или деньги, что делает их уязвимыми перед тем, как продавец примет более высокое предложение от кого-то другого. Всегда попросите своего адвоката просмотреть и подписать contrato de arras, прежде чем вкладывать значительные деньги в опросы, заявки на ипотеку или юридические проверки.

7. Предполагая, что краткосрочная аренда всегда разрешена.

Многие покупатели покупают жилье с намерением сдавать его в аренду на Airbnb, но обнаруживают, что правила туристической аренды являются региональными, а иногда и местными. Недвижимость, которая сдается в аренду на короткий срок в одном муниципалитете или здании, может столкнуться с дополнительными ограничениями в другом.

Прежде чем покупать недвижимость в качестве инвестиции в аренду, убедитесь, что лицензия на туристическую аренду доступен в этом конкретном месте. Вашему адвокату следует проконсультироваться с местной мэрией и региональным управлением туризма.

8. Непланирование текущих налоговых обязательств

Покупка недвижимости – это не конец ваших финансовых обязательств. Даже если вы используете недвижимость только как дом для отдыха и никогда не сдаете ее в аренду, вы обязаны:

ИБИ (годовой налог на имущество) — 0,4–1,1% от кадастровой стоимости.
Налог на вмененный доход нерезидентов — Испания облагает налогом нерезидентов условный доход от их собственности (1,1–2% от кадастровой стоимости, облагается налогом по ставке 19% для резидентов ЕС или 24% для стран, не входящих в ЕС).
Налог на богатство — может применяться в зависимости от стоимости недвижимости и вашего региона (пороговые значения и ставки различаются)

Если вы сдаете недвижимость в аренду, вы также должны декларировать и платить налог с этого дохода от аренды. Испанский налоговый консультант (асесор фискальный) может настроить вашу ежегодную отчетность и обеспечить ее соблюдение.