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Die Fehler, die am häufigsten zum Scheitern führen
Die meisten Probleme, auf die ausländische Käufer in Spanien stoßen, lassen sich auf wenige wiederkehrende Muster zurückführen. Das sind keine seltenen Randfälle – sie treten jedes Jahr bei Hunderten von Transaktionen auf. Dieser Leitfaden behandelt sie einzeln, damit Sie erkennen können, welche für Ihre Situation gelten.
1. Keinen unabhängigen Anwalt beauftragen
Der häufigste und folgenschwerste Fehler. Viele ausländische Käufer verlassen sich auf den Anwalt des Verkäufers, den Anwalt des Maklers oder gar keinen Anwalt. In Spanien vertritt der Notar keine der beiden Parteien – er beurkundet die Transaktion und prüft die Identität, führt aber keine unabhängige Due Diligence durch.
Ein eigener Anwalt prüft die Nota Simple, sucht nach ausstehenden Schulden, überprüft die städtebauliche Konformität und stellt sicher, dass der Vertrag Ihre Interessen schützt.
2. Nebenkosten unterschätzen
Wenn Sie nur eine Sache aus diesem Artikel mitnehmen: Beauftragen Sie immer Ihren eigenen unabhängigen Anwalt, der nicht durch eine Geschäftsbeziehung mit dem Verkäufer, dem Bauträger oder dem Makler gebunden ist.
Der Kaufpreis ist nicht das, was Sie tatsächlich bezahlen. Ausländische Käufer in Spanien sollten mit 10-13 % Zusatzkosten über dem Kaufpreis rechnen, einschließlich Grunderwerbsteuer oder MwSt., Notargebühren, Grundbuchgebühren, Anwaltskosten und gegebenenfalls Hypothekenkosten.
- A nota simple from the Land Registry — shows mortgages and charges
- An IBI payment certificate from the town hall — confirms property tax is current
- A community fee certificate from the building administrator — confirms no outstanding community charges
- Utility bills — request copies of recent electricity, water, and gas bills
Für eine vollständige Aufschlüsselung siehe unseren Artikel über
3. Immobilienschulden nicht prüfen
und
.Steuern und Gebühren beim ImmobilienkaufIn Spanien können Immobilienschulden – unbezahlte IBI (Gemeindesteuer), Gemeinschaftsgebühren, Versorgungsrechnungen – auf den neuen Eigentümer übergehen. Dies muss vor Vertragsunterzeichnung geprüft werden.versteckte Kosten beim ImmobilienkaufIhr Anwalt sollte den Nota Simple einholen, die Eigentümergemeinschaft nach ausstehenden Beträgen fragen und alle Versorgungsverträge auf Schulden überprüfen.
4. Annehmen, dass Vermietung automatisch erlaubt ist
Viele Käufer gehen davon aus, dass eine Immobilie an der Costa del Sol automatisch kurzfristig vermietet werden kann. Das stimmt nicht. Kurzzeitvermietung in Andalusien erfordert eine Touristenlizenz (VFT), und die Regeln werden zunehmend durchgesetzt.NIEEinige Eigentümergemeinschaften verbieten Kurzzeitvermietung ganz, und manche Gebiete haben den Vergabeprozess eingeschränkt. Prüfen Sie die spezifischen Regeln, bevor Sie einen Kauf auf Mieteinnahmen stützen.
Spanische Banken verleihen in der Regel 60-70 % des Immobilienwerts an Nichtansässige. Manche Käufer nehmen fälschlicherweise höhere Beleihungsquoten an, die in ihrem Heimatland üblich sind. Der Rest muss als Eigenkapital aufgebracht werden, plus die 10-13 % Kaufnebenkosten.
5. Annahmen über Hypotheken-Konditionen treffen
Die Bewertung der Bank (tasación) kann niedriger ausfallen als der Kaufpreis, was die Finanzierungslücke weiter vergrößert. Für eine detaillierte Anleitung lesen Sie unseren
.Hypothekenleitfaden für ausländische KäuferDie Nota Simple ist der Grundbuchauszug, der Eigentum, Grenzen, Belastungen und alle Hypotheken oder Pfandrechte auf der Immobilie bestätigt. Einige Käufer unterschreiben Verträge, ohne dieses Dokument gesehen zu haben.
6. Die Nota Simple nicht lesen
Das ist riskant. Der Nota Simple zeigt, ob der Verkäufer tatsächlich der eingetragene Eigentümer ist, ob es bestehende Belastungen gibt und ob die Immobilienbeschreibung mit dem übereinstimmt, was tatsächlich verkauft wird.contrato de arrasEinige Immobilien in Spanien haben ungenehmte Erweiterungen, illegale Anbauten oder befinden sich auf geschütztem Land. Ländliche Immobilien sind besonders gefährdet. Ihr Anwalt sollte die Baulizenz, die Bewohnbarkeitsbescheinigung und den urbanistischen Status als Teil der Standard-Due-Diligence überprüfen.
Urbanistische Probleme sind schwieriger und teurer zu beheben als die meisten anderen Kauffragen. Nehmen Sie nie an, dass eine bewohnte Immobilie automatisch regelkonform ist.
7. Städtebauliche Konformität ignorieren
Die meisten dieser Fehler sind vermeidbar, wenn Sie frühzeitig die richtigen Berater einbinden. Ein unabhängiger Anwalt, eine realistische Budgetkalkulation und Zurückhaltung beim Annehmen von Annahmen über Vermietung oder Finanzierung bilden die Grundlage eines sicheren Kaufs.
Für den vollständigen Prozessablauf lesen Sie unseren Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien und
Den Prozess richtig angehen
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- IBI (annual property tax) — 0.4–1.1% of cadastral value
- Non-resident imputed income tax — Spain taxes non-residents on a notional income from their property (1.1–2% of cadastral value, taxed at 19% for EU residents or 24% for non-EU)
- Wealth tax — may apply depending on property value and your region (thresholds and rates vary)
If you rent the property out, you must also declare and pay tax on that rental income. A Spanish tax advisor (asesor fiscal) can set up your annual filings and ensure compliance.