Могут ли иностранцы продавать недвижимость в Испании?
Да — ограничений на продажу недвижимости иностранцами в Испании нет. Этот процесс повторяет те же юридические шаги, что и для испанских продавцов, с одним важным дополнением: если продавец является нерезидентом, покупатель по закону обязан удержать 3% от покупной цены и уплатить ее непосредственно в испанский налоговый орган от имени продавца.
Понимание этого удержания, расчета налога на прирост капитала и других связанных с этим расходов поможет вам эффективно спланировать продажу и избежать неожиданностей.
Подготовка к продаже
Документы, которые вам понадобятся
Перед листингом соберите следующее:
- Правоустанавливающий документ (эскритура) — ваше свидетельство о праве собственности, подписанное у нотариуса при покупке недвижимости
- Непросто — действующая выписка из земельного кадастра, подтверждающая право собственности и любые расходы. Ваш адвокат может запросить это.
- Сертификат энергоэффективности (CEE) — Обязательно для всех продаж недвижимости. Если срок действия вашего истек (они действительны в течение 10 лет), вам понадобится новый (100–300 евро).
- Последняя квитанция IBI — доказывает, что годовой налог на имущество уплачен своевременно
- Справка об оплате коммунальных услуг — от администратора здания, подтверждающего отсутствие непогашенных коммунальных платежей
- Сертификат проживания (Cédula de Habitabilidad) — требуется в некоторых регионах. Проконсультируйтесь со своим адвокатом.
Если на недвижимость имеется непогашенная ипотека, она должна быть аннулирована или погашена в момент продажи. Нотариус может организовать аннулирование ипотеки одновременно с продажей.
Устанавливаем правильную цену
Правильное ценообразование — самый важный фактор, влияющий на скорость продажи вашей недвижимости. Начните со сравнения похожих объектов на Idealista, Fotocasa и у местных агентов. Профессиональная оценка (tasación) от сертифицированного геодезиста стоит 300–500 евро и представляет собой независимую оценку рынка.
На Коста-дель-Соль недвижимость в популярных районах, таких как Марбелья, Эстепона и Фуэнхирола, часто продается в течение 2–4 месяцев, если ее цена реалистична. Недвижимость с завышенной ценой может оставаться на рынке год и более.
Процесс продажи
- Перечислите недвижимость — через агента по недвижимости, на порталах недвижимости или лично. Агентские комиссии на Коста-дель-Соль обычно составляют 3–5% от цены продажи (плюс IVA). Обычно эту сумму оплачивает продавец.
- Примите предложение и подпишите Аррасский договор. — покупатель вносит предоплату 10%. Если вы, как продавец, отказываетесь от договора после подписания, вы должны вернуть покупателю двойную сумму депозита.
- Завершение у нотариуса — покупатель оплачивает оставшуюся сумму, акт подписывается и право собственности переходит. Если есть непогашенная ипотека, нотариус организует ее аннулирование за счет выручки от продажи.
Налоги при продаже
Налог на прирост капитала
Прибыль от продажи вашей недвижимости (цена продажи минус цена покупки минус допустимые расходы) облагается налогом на прирост капитала. Ставки зависят от вашего налогового резидентства:
| Статус продавца | Ставка налога на прирост капитала |
|---|---|
| налоговый резидент Испании | 19% на первые 6000 евро выигрыша; 21% на сумму от 6 001 до 50 000 евро; 23% на сумму 50 001–200 000 евро; 27% на прибыль выше 200 000 евро |
| Нерезидент (ЕС или нечлен ЕС) | Фиксированная ставка 19% на всю прибыль |
Допустимые вычеты из прибыли включают: первоначальные затраты на покупку (налоги, нотариальные, регистрационные, судебные издержки), стоимость любых документально подтвержденных улучшений (кроме технического обслуживания) и затраты на продажу (агентские сборы, судебные издержки, энергетический сертификат).
Рабочий пример
Предположим, вы купили недвижимость в 2018 году за 250 000 евро с затратами на покупку 28 000 евро и продаете ее за 340 000 евро с затратами на продажу 15 000 евро.
- Общая стоимость приобретения: 250 000 евро + 28 000 евро = 278 000 евро.
- Чистая цена продажи: 340 000 евро − 15 000 евро = 325 000 евро.
- Налогооблагаемая прибыль: 325 000 евро − 278 000 евро = 47 000 евро.
- Налог (для нерезидентов по ставке 19%): 8 930 евро.
Удержание 3% нерезидентами
Если продавец является нерезидентом, покупатель должен удержать 3% от общей стоимости продажи (не 3% от прибыли) и выплатить ее Agencia Tributaria в течение одного месяца с момента продажи. Это действует как авансовый платеж против налога на прирост капитала.
В приведенном выше примере сохраняется 3% от 340 000 евро = 10 200 евро. Ваше фактическое налоговое обязательство составляет 8930 евро, поэтому вы имеете право на возмещение в размере 1270 евро. Ваш налоговый консультант подает Modelo 210, чтобы вернуть разницу — обычно это занимает 3–6 месяцев.
Если удержанные 3% превышают ваши фактические налоговые обязательства, вы имеете право на возмещение. Если меньше, то вам придется доплатить разницу. Испанский налоговый консультант должен обрабатывать эту документацию, чтобы убедиться, что она подана правильно и вовремя.
Плюсвалия муниципальный налог
плюсвалия (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — это муниципальный налог на увеличение стоимости земли за время владения ею. Его рассчитывает мэрия на основе кадастровой стоимости и количества лет владения.
Согласно постановлению Конституционного суда 2021 года, плюсвалия подлежит выплате только в том случае, если была получена реальная прибыль. Если вы продаете с убытком, вы не должны платить этот налог, но вам, возможно, придется официально подать заявление об освобождении от налога.
Стратегии снижения налогов
- Документируйте все затраты на улучшение. — поступления за ремонт, новые кухни, ванные комнаты, бассейны и т. д. уменьшают вашу налогооблагаемую прибыль. Сохраняйте счета от лицензированных подрядчиков.
- Жители старше 65 лет продающие свой основной дом, полностью освобождаются от налога на прирост капитала.
- Освобождение от реинвестирования — Налоговые резиденты Испании, которые реинвестируют всю выручку от продажи в новое основное место жительства в течение двух лет, могут отсрочить или отменить налог на прирост капитала (ст. 38 закона IRPF).
- Вычесть затраты на продажу — Комиссии агентов, судебные издержки, затраты на энергетические сертификаты и комиссии за аннулирование ипотеки вычитаются из прибыли.
Обзор покупательской стороны см. в нашей руководство по покупке. Для получения подробной информации о налоги и сборы Покупатели сталкиваются с тем, что эта статья охватывает другую сторону сделки.