Was beim Verkauf als Ausländer anders ist
Der Verkauf einer Immobilie in Spanien als Nichtansässiger folgt grundsätzlich dem gleichen Prozess wie für Ansässige, aber mit wichtigen steuerlichen Unterschieden. Der bedeutendste ist die 3 %-Rückbehaltung: Der Käufer muss 3 % des Kaufpreises einbehalten und direkt an das Finanzamt abführen, als Vorauszahlung auf Ihre Gewinnsteuer.
Die steuerliche Situation beim Verkauf als Nichtansässiger kann komplex sein. Lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten, der mit Nichtansässigen-Immobilienverkäufen vertraut ist.
Vorbereitungen für den Verkauf
Documents you'll need
Für den Kaufprozess aus Käufersicht lesen Sie unseren
- Nota Simple aktualisieren: Stellen Sie sicher, dass der Grundbucheintrag aktuell ist und alle Belastungen korrekt aufgeführt sind.
- Energieeffizienzzertifikat (CEE): Seit 2013 für alle Immobilienverkäufe vorgeschrieben.
- Gemeinschaftsgebühren und IBI: Alle laufenden Kosten müssen bezahlt sein.
- Bewohnbarkeitsbescheinigung: Je nach Region und Käufer eventuell erforderlich.
- 3 %-Rückbehaltung: Der Käufer behält 3 % des Kaufpreises ein und führt sie an das Finanzamt ab.
- Gewinnsteuer (Plusvalía del IRPF): 19 % auf den Gewinn (Verkaufspreis minus Kaufpreis und nachweisbare Kosten). Die 3 %-Rückbehaltung wird darauf angerechnet.
und
Setting the right price
.
On the Costa del Sol, properties in popular areas like Marbella, Estepona, and Fuengirola often sell within 2–4 months if priced realistically. Overpriced properties can sit on the market for a year or more.
Der Verkaufsprozess
- Plusvalía municipal: Gemeindliche Wertzuwachssteuer, basiert auf dem Katasterwert und der Besitzdauer.
- Accept an offer and sign the Contrato de ArrasWenn die 3 %-Rückbehaltung den tatsächlichen Steuerbetrag übersteigt, können Sie die Differenz zurückfordern.
- Completion at the notary — the buyer pays the remaining balance, the deed is signed, and ownership transfers. If there's an outstanding mortgage, the notary arranges for it to be cancelled from the sale proceeds.
Steuerliche Aspekte für Nichtansässige
Capital gains tax
The profit from your property sale (selling price minus purchase price, minus allowable costs) is subject to capital gains tax. Rates depend on your tax residency:
| Schritt | Was passiert |
|---|---|
| 1. Preisfestsetzung | Marktanalyse, Vergleichswerte, Maklerberatung |
| 2. Vermarktung | Exposé, Portale, Besichtigungen |
Allowable deductions from the gain include: the original purchase costs (taxes, notary, registry, legal fees), the cost of any documented improvements (not maintenance), and the selling costs (agent fees, legal fees, energy certificate).
Worked example
Suppose you bought a property in 2018 for €250,000 with €28,000 in purchase costs, and you're selling it for €340,000 with €15,000 in selling costs.
- Total acquisition cost: €250,000 + €28,000 = €278,000
- Net sale price: €340,000 − €15,000 = €325,000
- Taxable gain: €325,000 − €278,000 = €47,000
- Tax (non-resident at 19%): €8,930
The 3% non-resident retention
When the seller is a non-resident, the buyer must withhold 3% of the total sale price (not 3% of the profit) and pay it to the Agencia Tributaria within one month of the sale. This acts as an advance payment against your capital gains tax.
In the example above, 3% of €340,000 = €10,200 is retained. Your actual tax liability is €8,930, so you're entitled to a refund of €1,270. Your tax advisor files Modelo 210 to reclaim the difference — this typically takes 3–6 months.
If the 3% retention exceeds your actual tax liability, you are entitled to a refund. If it's less, you must pay the difference. A Spanish tax advisor should handle this filing to ensure it's done correctly and on time.
Plusvalía municipal tax
The plusvalía (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) is a municipal tax on the increase in land value during the time you owned the property. It's calculated by the town hall based on the cadastral value and the number of years of ownership.
After a 2021 Constitutional Court ruling, plusvalía is only payable when there has been a real gain. If you're selling at a loss, you should not owe this tax — but you may need to formally claim the exemption.
Tax Reduction Strategies
- Document all improvement costs — receipts for renovations, new kitchens, bathrooms, pools, etc. reduce your taxable gain. Keep invoices from licensed contractors.
- Residents over 65 selling their primary home are exempt from capital gains tax entirely.
- Reinvestment exemption — Spanish tax residents who reinvest the full sale proceeds into a new primary residence within two years can defer or eliminate the capital gains tax (Art. 38 of the IRPF law).
- Deduct selling costs — agent commissions, legal fees, energy certificate costs, and mortgage cancellation fees are all deductible from the gain.
For an overview of the buyer side, see our Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien. For detail on the Steuern und Gebühren buyers face, that article covers the other side of the transaction.