¿Pueden los extranjeros vender propiedades en España?
Sí, no existen restricciones para que los extranjeros vendan propiedades en España. El proceso sigue los mismos pasos legales que para los vendedores españoles, con una adición importante: si el vendedor es no residente, el comprador está obligado legalmente a retener el 3% del precio de compra y pagarlo directamente a la autoridad fiscal española en nombre del vendedor.
Comprender esta retención, el cálculo del impuesto a las ganancias de capital y los demás costos involucrados lo ayudarán a planificar la venta de manera efectiva y evitar sorpresas.
Preparándose para vender
Documentos que necesitarás
Antes de cotizar, reúna lo siguiente:
- Título de propiedad (escritura) — su prueba de propiedad, firmada ante notario cuando compró la propiedad
- nota simple — un extracto vigente del Registro de la Propiedad que confirme la propiedad y posibles cargas. Su abogado puede solicitar esto.
- Certificado de Eficiencia Energética (CEE) — obligatorio para todas las ventas de propiedades. Si el tuyo ha caducado (tienen una validez de 10 años), necesitarás uno nuevo (entre 100 y 300 €).
- Último recibo del IBI — demuestra que el impuesto anual a la propiedad está pagado al día
- certificado de cuota de comunidad — del administrador del edificio, confirmando que no hay gastos comunitarios pendientes
- Cédula de Habitabilidad — requerido en algunas regiones. Consulte con su abogado.
Si existe una hipoteca pendiente sobre la propiedad, ésta deberá cancelarse o liquidarse al momento de la venta. El notario puede disponer que la cancelación de la hipoteca se produzca simultáneamente con la venta.
Fijar el precio correcto
Fijar un buen precio es el factor más importante en la rapidez con la que se vende su propiedad. Comience comparando propiedades similares en Idealista, Fotocasa y con agentes locales. Una tasación profesional realizada por un perito certificado cuesta entre 300 y 500 euros y proporciona una evaluación del mercado independiente.
En la Costa del Sol, las propiedades en zonas populares como Marbella, Estepona y Fuengirola suelen venderse en un plazo de 2 a 4 meses si los precios son realistas. Las propiedades caras pueden permanecer en el mercado durante un año o más.
El proceso de venta
- Listar la propiedad — a través de una agencia inmobiliaria, en portales inmobiliarios o de forma privada. Las comisiones de los agentes en la Costa del Sol suelen oscilar entre el 3% y el 5% del precio de venta (más IVA). Normalmente esto lo paga el vendedor.
- Aceptar una oferta y firmar el Contrato de Arras — el comprador paga un depósito del 10%. Si usted, como vendedor, se retira después de firmar, deberá devolver el doble del depósito al comprador.
- Realización ante notario — el comprador paga el saldo restante, se firma la escritura y se transfiere la propiedad. Si hay una hipoteca pendiente, el notario se encarga de cancelarla con el producto de la venta.
Impuestos al vender
Impuesto sobre las ganancias de capital
La ganancia de la venta de su propiedad (precio de venta menos precio de compra, menos costos permitidos) está sujeta al impuesto sobre las ganancias de capital. Las tarifas dependen de su residencia fiscal:
| Estado del vendedor | Tasa impositiva sobre las ganancias de capital |
|---|---|
| residente fiscal español | 19% sobre los primeros 6.000€ de ganancia; 21% sobre 6.001€ – 50.000€; 23% entre 50.001 y 200.000 euros; 27% sobre ganancias superiores a 200.000€ |
| No residente (UE o no UE) | 19% de tasa fija sobre la ganancia total |
Las deducciones permitidas de la ganancia incluyen: los costos de compra originales (impuestos, notario, registro, honorarios legales), el costo de cualquier mejora documentada (no mantenimiento) y los costos de venta (honorarios de agente, honorarios legales, certificado energético).
Ejemplo resuelto
Supongamos que compró una propiedad en 2018 por 250.000 € con 28.000 € de gastos de compra y la vende por 340.000 € con 15.000 € de gastos de venta.
- Coste total de adquisición: 250.000 € + 28.000 € = 278.000 €
- Precio neto de venta: 340.000 € − 15.000 € = 325.000 €
- Ganancia imponible: 325.000 € − 278.000 € = 47.000 €
- Impuesto (no residente al 19%): 8.930€
La retención del 3% de no residentes
Cuando el vendedor sea no residente, el comprador deberá retener 3% del precio total de venta (no el 3% de la ganancia) y pagarlo a la Agencia Tributaria dentro del mes siguiente a la venta. Esto actúa como un pago por adelantado contra su impuesto a las ganancias de capital.
En el ejemplo anterior, se retiene el 3% de 340.000 € = 10.200 €. Su obligación tributaria real es de 8.930 €, por lo que tiene derecho a un reembolso de 1.270 €. Su asesor fiscal presenta el Modelo 210 para reclamar la diferencia; esto suele tardar entre 3 y 6 meses.
Si la retención del 3% excede su obligación tributaria real, tiene derecho a un reembolso. Si es menos, deberás pagar la diferencia. Un asesor fiscal español debe encargarse de esta presentación para garantizar que se realice correctamente y a tiempo.
Impuesto municipal plusvalía
El plusvalía (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) es un impuesto municipal sobre el aumento del valor del terreno durante el tiempo que fue propietario de la propiedad. Lo calcula el ayuntamiento en función del valor catastral y del número de años de propiedad.
Tras sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, la plusvalía sólo se paga cuando ha habido una ganancia real. Si vende con pérdidas, no debería adeudar este impuesto, pero es posible que deba reclamar formalmente la exención.
Estrategias de reducción de impuestos
- Documentar todos los costos de mejora. — los recibos de renovaciones, cocinas nuevas, baños, piscinas, etc. reducen su ganancia imponible. Guarde las facturas de los contratistas autorizados.
- Residentes mayores de 65 años vender su vivienda principal están completamente exentos del impuesto sobre las ganancias de capital.
- Exención de reinversión — Los residentes fiscales españoles que reinviertan la totalidad del producto de la venta en una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años pueden aplazar o eliminar el impuesto sobre las plusvalías (Art. 38 de la ley del IRPF).
- Deducir los costos de venta — Las comisiones de los agentes, los honorarios legales, los costes de los certificados energéticos y los gastos de cancelación de la hipoteca son todos deducibles de la ganancia.
Para obtener una descripción general del lado del comprador, consulte nuestra guía de compra. Para obtener detalles sobre el impuestos y tasas enfrentan los compradores, ese artículo cubre el otro lado de la transacción.