¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en España?
Sí, España no impone restricciones a la propiedad extranjera. Los compradores de cualquier país, ya sea de la UE o no, pueden adquirir propiedades residenciales o comerciales. El proceso legal es el mismo que para los ciudadanos españoles, con algunos pasos adicionales: obtener un NIE, potencialmente abrir una cuenta bancaria española y comprender las implicaciones fiscales de poseer una propiedad como no residente.
Obtener tu NIE
El nie (Número de Identificación de Extranjero) es el paso administrativo más importante para cualquier comprador extranjero. Este número de identificación fiscal es necesario para firmar la escritura de compra, pagar impuestos, abrir una cuenta bancaria y conectar servicios públicos.
Cómo aplicar
- en españa — presentar la solicitud en una comisaría de la Policía Nacional con oficina de extranjeros (Oficina de Extranjeros). Traiga su pasaporte, el formulario EX-15 completo y un comprobante del motivo (como un documento de reserva de propiedad). Procesamiento: 1 a 3 semanas. Tarifa: aproximadamente 12€ (Tasa 790).
- Del extranjero — solicitarlo en el consulado español más cercano. El procesamiento suele tardar entre 4 y 8 semanas.
- A través de un representante — su abogado o una gestoría pueden presentar la solicitud en su nombre mediante un poder notarial. Su tarifa suele ser de 100 a 200 € además de la tarifa gubernamental.
Solicite su NIE lo antes posible, idealmente antes de comenzar a visitar propiedades. Los retrasos en el NIE son una de las causas más comunes de retrasos en las compras para los compradores extranjeros.
Abrir una cuenta en un banco español
Una cuenta bancaria española no es un requisito legal para comprar una propiedad, pero simplifica mucho el proceso. Lo necesitarás para la transferencia notarial, domiciliaciones de servicios públicos, pagos de impuestos y cualquier pago de hipoteca.
La mayoría de los principales bancos españoles ofrecen cuentas para no residentes. Traiga su pasaporte, NIE (o comprobante de solicitud) y un comprobante de domicilio de su país de origen. Algunos bancos también exigen un certificado de situación fiscal de no residencia emitido por la autoridad fiscal de su país de origen.
Los bancos con experiencia con compradores extranjeros incluyen Santander, CaixaBank, BBVA y Sabadell. Algunas cuentan con personal que habla inglés en sucursales de la Costa del Sol y la Costa Blanca.
El proceso de compra para compradores extranjeros
El proceso legal de compra, desde la oferta hasta la firma notarial, es el mismo tanto si eres español como si eres extranjero. Para obtener un tutorial detallado de cada paso, consulte nuestro guía de compra paso a paso. Las etapas clave son:
- Búsqueda de propiedades y due diligence legal
- Contrato de reserva (depósito de 3.000 a 6.000 €)
- Contrato de Arras — acuerdo de compra privada con depósito del 10%
- Acuerdo hipotecario, si corresponde
- Finalización ante notario: firma de la escritura pública y pago del saldo
- Inscripción en el Registro de la Propiedad
Si no puede asistir personalmente a la firma del notario, su abogado puede firmar en su nombre utilizando un poder notarial (poder notarial). Esto es común para los compradores extranjeros y es un procedimiento de rutina.
Financiación: Hipotecas para No Residentes
Los bancos españoles prestan préstamos a compradores extranjeros, aunque las condiciones difieren de las ofrecidas a los residentes. Los no residentes normalmente pueden pedir prestado entre el 60% y el 70% del valor de tasación de la propiedad, con tasas de interés fijas actualmente en el rango del 3,5% al 5%. Esto significa que necesita al menos entre un 30% y un 40% como depósito en efectivo, más otro 10% a 12% para impuestos y tarifas de compra.
Para obtener una guía completa sobre el proceso hipotecario, los documentos requeridos y un ejemplo de costos elaborados, consulte nuestra guía hipotecaria para compradores extranjeros.
Impuestos y Costos
Haga un presupuesto de aproximadamente entre el 10% y el 13% del precio de compra además del precio de la propiedad. El desglose:
| Costo | Propiedad de reventa | Nueva construcción |
|---|---|---|
| Impuesto de compra | PTI: 6-10% (7% en Andalucía) | IVA: 10% + AJD: 1–1,5% |
| Notario + Registro | 1.000-2.500 € | 1.000-2.500 € |
| Abogado | 1% o 1.500-3.000 € | 1% o 1.500-3.000 € |
Los desgloses detallados se encuentran en nuestros artículos sobre impuestos y tasas y costos ocultos.
Transferencia de moneda
Si sus fondos están en una moneda distinta del euro, el coste de transferir dinero a España merece una cuidadosa atención. En una propiedad de 350.000 €, la diferencia entre el tipo de cambio predeterminado de su banco y un servicio de divisas especializado podría ser de 5.000 a 10.000 €.
Los servicios especializados en divisas (Wise, Currencies Direct, moneycorp y otros) ofrecen tasas mucho más cercanas a la tasa interbancaria media del mercado. Muchos también ofrecen contratos a plazo, lo que le permite fijar una tasa ahora para una transferencia que se realizará al finalizar, lo que resulta útil para hacer un presupuesto cuando ha firmado el contrato de arras pero faltan semanas para completarlo.
Residencia Fiscal y Obligaciones Continuas
Comprar una propiedad en España no te convierte automáticamente en residente fiscal español. Se convierte en residente fiscal si pasa más de 183 días al año en España o si su "centro de intereses vitales" está en España. Esto tiene importantes implicaciones para sus obligaciones fiscales en todo el mundo.
Como propietario de una propiedad no residente, usted deberá:
- Impuesto sobre la renta anual imputado — incluso si la propiedad no está alquilada, España grava a los no residentes sobre una renta hipotética (1,1-2% del valor catastral, gravada al 19% o 24%).
- Impuesto sobre la renta — si alquila la propiedad, los ingresos deben declararse trimestralmente (Modelo 210)
- Impuesto anual sobre bienes inmuebles (IBI) — pagadero al municipio local
- impuesto a la riqueza — puede aplicarse dependiendo del valor de la propiedad y del umbral de la región
Un asesor fiscal español puede configurar sus declaraciones anuales y garantizar que cumpla con las obligaciones fiscales españolas y del país de origen.
Opciones de residencia
Ser propietario de una propiedad en España no otorga la residencia. El programa Golden Visa, que anteriormente ofrecía residencia a compradores de fuera de la UE que invirtieran 500.000 euros o más, ha sido abolido para nuevas solicitudes a partir de 2025. Sin embargo, quedan otras rutas:
- Visa no lucrativa — para personas con ingresos pasivos suficientes que no tengan previsto trabajar en España. Requiere prueba de ingresos (normalmente más de 28.000 €/año) y seguro médico.
- Visa de nómada digital — para trabajadores a distancia empleados o contratados por empresas no españolas. Requiere prueba de empleo e ingreso mínimo.
- Libre circulación en la UE — Los ciudadanos de la UE/EEE pueden vivir y trabajar en España sin visa, aunque deben registrarse ante las autoridades locales después de 3 meses.
Los requisitos de residencia son independientes de la propiedad y deben discutirse con un abogado de inmigración si son relevantes para su situación.
Para conocer los obstáculos comunes que encuentran los compradores extranjeros, consulte nuestro guía de errores comunes.