Могут ли иностранцы купить недвижимость в Испании?
Да, Испания не налагает ограничений на владение иностранной недвижимостью. Покупатели из любой страны, входящей или не входящей в ЕС, могут приобрести жилую или коммерческую недвижимость. Юридический процесс такой же, как и для граждан Испании, с несколькими дополнительными шагами: получение NIE, потенциальное открытие счета в испанском банке и понимание налоговых последствий владения недвижимостью в качестве нерезидента.
Получение вашего NIE
НИЕ (Número de Identificación de Extranjero) — это самый важный административный шаг для любого иностранного покупателя. Этот идентификационный номер налогоплательщика необходим для подписания купчей, уплаты налогов, открытия банковского счета и подключения коммунальных услуг.
Как подать заявку
- В Испании — подать заявление в отделении Policía Nacional в офисе по делам иностранцев (Oficina de Extranjeros). Возьмите с собой паспорт, заполненную форму EX-15 и подтверждение причины (например, документ о резервировании недвижимости). Обработка: 1–3 недели. Плата: примерно 12 евро (таса 790).
- Из-за границы — подать заявление в ближайшем консульстве Испании. Обычно обработка занимает 4–8 недель.
- Через представителя — ваш адвокат или гестория может подать заявление от вашего имени по нотариально заверенной доверенности. Их плата обычно составляет 100–200 евро сверх государственной пошлины.
Подайте заявку на получение NIE как можно раньше — в идеале, до начала осмотра недвижимости. Задержки NIE являются одной из наиболее частых причин задержек с покупками для иностранных покупателей.
Открытие счета в испанском банке
По закону для покупки недвижимости наличие счета в испанском банке не требуется, но он значительно упрощает процесс. Он понадобится вам для нотариального перевода, прямого дебетования коммунальных услуг, налоговых платежей и любых выплат по ипотеке.
Большинство крупных испанских банков предлагают счета нерезидентам. Возьмите с собой паспорт, NIE (или подтверждение заявления) и подтверждение адреса из вашей страны. Некоторые банки также требуют сертификат налогового статуса нерезидента от налогового органа вашей страны.
Банки, имеющие опыт работы с иностранными покупателями, включают Santander, CaixaBank, BBVA и Sabadell. Некоторые из них имеют англоговорящий персонал в филиалах на Коста-дель-Соль и Коста-Бланка.
Процесс покупки для иностранных покупателей
Юридический процесс покупки — от предложения до нотариального подписания — одинаков, независимо от того, являетесь ли вы испанцем или иностранцем. Подробное описание каждого шага см. пошаговое руководство по покупке. Ключевые этапы:
- Поиск недвижимости и юридическая экспертиза
- Договор бронирования (депозит 3000–6000 евро)
- Contrato de Arras — договор частной покупки с залогом 10%.
- Соглашение об ипотеке, если применимо
- Завершение у нотариуса — подписание escritura pública и оплата остатка.
- Регистрация в земельном кадастре
Если вы не можете присутствовать на подписании нотариуса лично, ваш адвокат может поставить подпись от вашего имени, используя нотариальное заверение (нотариально заверенная доверенность). Это обычное дело для иностранных покупателей и является рутинной процедурой.
Финансирование: ипотека для нерезидентов
Испанские банки кредитуют иностранных покупателей, хотя условия отличаются от тех, которые предлагаются резидентам. Нерезиденты обычно могут занять 60–70% от оценочной стоимости недвижимости с фиксированными процентными ставками в настоящее время в диапазоне 3,5–5%. Это означает, что вам нужно как минимум 30–40% в качестве залога наличными, плюс еще 10–12% на налоги и сборы на покупку.
Полное руководство по процессу ипотечного кредитования, необходимые документы и пример реализованной стоимости см. в нашей статье. руководство по ипотеке для иностранных покупателей.
Налоги и расходы
Запланируйте примерно 10–13% от покупной цены сверх стоимости недвижимости. Разбивка:
| Расходы | Вторичная недвижимость | Новостройка |
|---|---|---|
| Налог на покупку | ИТП: 6–10% (7% в Андалусии) | IVA: 10% + AJD: 1–1,5% |
| Нотариус + Регистратура | 1000–2500 евро | 1000–2500 евро |
| Адвокат | 1% или 1500–3000 евро | 1% или 1500–3000 евро |
Подробные разбивки — в наших статьях на налоги и сборы и скрытые расходы.
Валютный перевод
Если ваши средства находятся в валюте, отличной от евро, стоимость перевода денег в Испанию заслуживает пристального внимания. Для недвижимости стоимостью 350 000 евро разница между обменным курсом вашего банка по умолчанию и курсом специализированной валютной службы может составлять 5 000–10 000 евро.
Специализированные валютные службы (Wise, Currency Direct, Moneycorp и другие) предлагают ставки, намного более близкие к среднерыночным межбанковским ставкам. Многие из них также предлагают форвардные контракты, позволяющие вам зафиксировать ставку сейчас для передачи, которая произойдет после завершения, что полезно для составления бюджета, когда вы подписали contrato de arras, но до завершения осталось несколько недель.
Налоговое резидентство и текущие обязательства
Покупка недвижимости в Испании не делает вас автоматически испанским налоговым резидентом. Вы становитесь налоговым резидентом, если проводите в Испании более 183 дней в году или если ваш «центр жизненных интересов» находится в Испании. Это имеет серьезные последствия для ваших налоговых обязательств по всему миру.
Как владелец недвижимости-нерезидента вы обязаны:
- Годовой налог на вмененный доход — даже если недвижимость не сдается в аренду, в Испании нерезиденты облагаются налогом на условный доход (1,1–2% от кадастровой стоимости, облагается налогом по ставке 19% или 24%).
- Налог на прибыль от аренды — если вы арендуете недвижимость, доход необходимо декларировать ежеквартально (Modelo 210)
- Годовой налог на недвижимость (IBI) — выплачивается местному муниципалитету
- Налог на богатство — может применяться в зависимости от стоимости объекта недвижимости и порогового значения региона
Испанский налоговый консультант (asesor фискальный) может настроить вашу ежегодную отчетность и обеспечить соблюдение вами налоговых обязательств как в Испании, так и в стране проживания.
Варианты проживания
Владение недвижимостью в Испании не дает права на получение вида на жительство. Программа «Золотая виза», которая ранее предлагала вид на жительство покупателям из стран, не входящих в ЕС, инвестировавшим 500 000 евро и более, была отменена для новых заявлений с 2025 года. Однако остаются другие маршруты:
- Невыгодная виза — для людей с достаточным пассивным доходом, которые не планируют работать в Испании. Требуется подтверждение дохода (обычно 28 000 евро в год) и медицинская страховка.
- Цифровая виза кочевника — для удаленных работников, нанятых неиспанскими компаниями или работающих по контракту с ними. Требуется подтверждение трудоустройства и минимального дохода.
- Свободное передвижение ЕС — Граждане ЕС/ЕЭЗ могут жить и работать в Испании без визы, однако они должны зарегистрироваться в местных органах власти через 3 месяца.
Требования к месту жительства не связаны с владением недвижимостью, и их следует обсудить с иммиграционным адвокатом, если это применимо к вашей ситуации.
О распространенных ошибках, с которыми сталкиваются иностранные покупатели, читайте в нашей статье. руководство по типичным ошибкам.